Главная » Бизнес » «Комплексы! Комплексы! Комплексы!»

«Комплексы! Комплексы! Комплексы!»

«Комплексы! Комплексы! Комплексы!»

Площадки под комплексную застройку в Новосибирске с каждым годом осваиваются все интенсивнее. На фоне первичного жилья повышается ликвидность квартир и на вторичном рынке. Как новые жилые кварталы влияют на стоимость квадратного метра во вторичном жилье, выяснял корреспондент «КС».

«Комплексы! Комплексы! Комплексы!» Восклицания обаятельного героя из фильма «Покровские ворота» в нынешних реалиях получили совершенно иное звучание. Строительный сектор взял курс на комплексное освоение площадок. Как уверяют застройщики, этого от них требуют сами потребители.

Учитывая неоднозначную оценку динамики спроса на жилье на вторичном рынке (см. материал «Спор первичного с вторичным»), корреспондент «КС» решил более подробно рассмотреть ситуацию в этом сегменте жилья: какие тенденции влияют на стоимость квадратного метра.

Напомним, что, по данным агентств недвижимости, по итогам I квартала 2015 года спрос на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках сократился. Руководитель аналитического центра компании «Квадротека» Татьяна Казакова оценила падение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 25 % и заметила, что традиционно на одну первичку приходилось две вторички. В АН «Грановит» и «Жилфонд», напротив, отметили, что больше спросом пользовало сь жилье с первичного рынка.

Что же касается непосредственно предпочтений потребителей, то, как отмечают застройщики, с каждым годом угодить инвестору становится сложнее. Напомним, что еще при подведении итогов строительной отрасли 2013 года участники строительного рынка корреспонденту «КС» заявили: покупатель стал крайне требовательным к качеству продукта. Так, председатель совета директоров группы компаний «Новоград» Евгений Грибов отмечал, что потребитель стал больше внимания уделять качеству, комфортности, энергоэффективности возводимого жилья и сопутствующей инфраструктуре. Эту же тенденцию выявили в ряде строительных компаний.

Как отметил в беседе с корреспондентом «КС» директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов, в Новосибирске наметилась новая тенденция: востребованы не просто квадратные метры, а жилье, где создана среда проживания. Такой подход подразумевает обеспечение новостроек всей инфраструктурой: социальной, транспортной, культурной, спортивной и коммерческой.

Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский отмечает, что удовлетворить запросы будущих жильцов способна только комплексная застройка. «Точечная застройка — это вчерашний день, и думаю, что скоро все лидеры рынка возьмутся за комплексное освоение территорий (КОТ). И через пару лет такой тип станет доминирующим в застройке города», — прогнозирует собеседник «КС».

В принципе, комплексная застройка является основным приоритетом строительной отрасли города, о чем заявляют как городские, так и областные власти. Об этом на подведении итогов говорил Сергей Боярский, будучи еще начальником департамента строительства и архитектуры города (ДСиА), а на этот раз на активе строительной отрасли в начале 2015 года докладывал и нынешний руководитель ДСиА Алексей Кондратьев.

Статистика эту тенденцию иллюстрирует (см. таблицу). Ввод жилья на комплексных площадках с каждым годом растет. Так, в 2009 году общий ввод жилья в Новосибирске составлял 815,1 тыс. кв. м, комплексных площадок было освоено 186,1 тыс. кв. м. К 2014 году увеличился как ввод жилья в целом, так и площадь КОТ: 1,4 млн кв. м и 641 тыс. кв. м.

«Спутниковая» застройка

Комплексная застройка порождает и новые явления на строительном рынке. Проекты, появившиеся в результате КОТ, за счет обеспеченности инфраструктурой притягивают к себе стройки-«спутники».

«Флагманы рынка строят комплексно — крупные микрорайоны. Как правило, большие площади в городской черте, подходящей для комплексного строительства, несколько отрезаны от существующей жилой застройки, — рассуждает Татьяна Казакова. — В результате между построенными ими микрорайонами и старой жилой застройкой со временем начинается строительство менее масштабных проектов. Яркий пример тому «Сибакадемстрой», который проектом «Европейский Берег» начал развитие прибрежной зоны Новосибирска в Октябрьском районе. То есть крупные компании формируют среду, а потом к этой среде подтягиваются», — резюмирует собеседница «КС».

Кроме того, эксперты выявили и другую тенденцию — появление таких микрорайонов повышает ликвидность квартир не только в строящихся домах этих проектов, но и в сданных, где жилье уже реализуется как вторичное. Т. е. покупателям жилья в новых перспективных комплексах в будущем продать свою квартиру будет, возможно, проще и выгоднее.

Влияние на стоимость

«КС» решил исследовать проекты крупных застройщиков, таких как СП ООО «Сибакадемстрой», СК «Сибирь», «Энергомонтаж», ООО «СК «ВИРА-Строй», ЗАО «Строитель», «Метаприбор» и ГК «Стрижи», которые занимаются комплексным освоением, и выявить не только лидеров по ценовому сегменту на вторичном рынке жилья, но и изучить влияние таких микрорайонов на расположенное в уже сданных домах этих проектов вторичное жилье.

Так, по данным Татьяны Казаковой, которая представила средневзвешенную цену за квадратный метр по итогам I квартала 2015 года на рынке так называемого свежего вторичного (которое еще недавно было первичным) жилья у интересующих застройщиков и стоимость метра в рядом расположенных домах, получилось, что самый дешевый квадратный метр вторички предлагает «КПД-Газстрой» («Чистая слобода») — 49 тыс. руб. за кв. метр, затем идет СК «Сибирь» с 56,7 тыс. руб. в «Березовом» (см. табл.), затем ГК «Стрижи» — 57 тыс. руб., уже выше у ООО «Вира-Строй» («Матрешки») — 59 тыс. руб. В более приближенных к центру проектах, таких как у «Метаприбора» (ж/к «Оазис»), стоимость составила 79 тыс. руб. за 1 кв. метр. Самое дорогое вторичное жилье у СП ООО «Сибакадместрой» («Европейский берег»), средневзвешенная цена за квадратный метр составила 95 тыс. руб.

Корреспондент «КС» решил разобраться, чем же объясняется высокая стоимость. Исходя из cтруктуры признаков, максимально влияющих на конечную стоимость жилья, в RID Analitics в качестве основной составляющей, влияющей на стоимость, выделили близость объекта к центру. По 7% приходится на доступность транспортной, социальной и торговой инфраструктуры. В 5% эксперты оценили качество архитектуры проекта, благоустройство территории и ближайшего окружения.

При этом, по данным Татьяны Казаковой, средневзвешенная цена за 1 кв. м в строящихся очередях «Европейского берега» составляет 75 тыс. руб. (на вторичке в этом проекте, напомним, цена возрастает до 95 тыс. руб. за «квадрат»). Аналогичный рост цен наблюдается и у других рассмотренных застройщиков.

Таким образом, покупка жилья в строящихся микрорайонах продолжает быть эффективным инструментом инвестирования — не только с целью проживания, но и с целью дальнейшей продажи жилья по ликвидной цене.



Comments are closed.

Так же в номере