Главная » Экономика » Почему квадрат «золотой»?

Почему квадрат «золотой»?

Эксперты называют факторы, влияющие на подорожание жилья

За I квартал 2012 года жилье по России в целом подорожало на 3,1%. К такому выводу пришли аналитики Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ). Регионы Сибири не являются исключением из общей тенденции, причем кое-где местные власти уже выразили обеспокоенность складывающейся на рынке недвижимости ситуацией. В то же время эксперты, перечисляя ряд факторов, влияющих на цену квадратных метров в СФО, считают ее снижение вполне возможным.

НАСИ — не единственная структура, констатирующая подорожание жилой недвижимости в стране в целом и в СФО в частности. По данным Ассоциации строителей России (АСР), в регионах Сибири в апреле этого года цена квадратного метра на первичном рынке Красноярска достигла почти 47 тыс. руб., Новосибирска — приблизилась к 45 тыс. руб., Иркутска — составила 43,9 тыс. руб., Кузбасса — 40,8 тыс. руб., Алтая — 39,1 тыс. руб. за «квадрат».

Конечно, пока эти цифры далеки от столичных показателей, где АСР на конец марта зафиксировала цену квадратного метра в 139,9 тыс. руб., а по расчетам НАСИ, она составила 146,9 тыс. руб. Тем не менее проблема недоступности жилья в СФО становится настолько актуальной, что это открыто признают отдельные представители власти. На днях в Красноярске исполняющий обязанности мэра Эдхам Акбулатов заявил депутатам горсовета: «Краевой центр становится одним из самых дорогих в Сибири городов по росту цен на квартиры, и это не то лидерство, которым мы можем гордиться. Строительным компаниям стоит пересмотреть свое отношение в вопросах установки цен на жилье», — подчеркнул Акбулатов.

Отраслевые эксперты в целом согласны с тем, что значительную часть ответственности за рост стоимости квартир несут застройщики, но считают проблему комплексной. Так, генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин отмечает: «Причин много, но основных несколько: преобладание во власти людей, преследующих только свои личные интересы, несбалансированность управляющих решений и дел власти; отсутствие реальной ответственности».

Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Сергей Ежак говорит о более конкретных факторах, которые влияют на рост стоимости жилья, — стоимость строительных работ, подключение к сетям, выкуп земли, высокий спрос на недвижимость, наличие коррупционной составляющей. «Ранжировать их сложно, потому что каждый из них по-своему существенен», — признает эксперт.

В дополнение Сергей Ежак приводит еще одну причину подорожания квартир: «Соотношение спроса и предложения на рынке. В этой ситуации цены на жилье становятся рычагом, который регулирует данный баланс. Грубо говоря, если предложений квартир в новостройках на рынке много, то спрос на конкретный объект, который предлагает застройщик, падает, и он вынужден снижать цену, чтобы повысить ликвидность квартир. Если же предложений мало, то это подстегивает увеличение спроса. Соответственно, застройщики поднимают цены на жилье».

«Каковы бы ни были изначальные затраты на землю, строительные работы и материалы, подключение коммуникаций и т. п., они в любом случае уже заложены в стоимость квартиры, но цена ее в процессе экспонирования и продажи может продолжать расти», — добавляет Сергей Ежак.

«Основная причина [роста цен] — дефицит предложения», — соглашается аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. Так же серьезно, по ее мнению, сказываются на формировании цен актуальные для индустрии проблемы — «наличие избыточных административных барьеров, коррупционная составляющая». «Снижение этих необоснованных издержек в целом могло бы привести к значительному сокращению затрат профильных компаний, стать фактором роста рынка, увеличения предложения, развития конкуренции, эффективности и, как следствие, снижения цен», — считает аналитик.

При этом, по экспертной оценке, подорожание жилья не связано с увеличением стоимости стройматериалов, в том числе цемента. Как отмечает Мишутина, «рост цен на строительные материалы, конечно, не является определяющим фактором опережающих темпов увеличения рыночной стоимости жилой недвижимости».

«Прямой связи между стоимостью квадратного метра на первичном рынке и строительной себестоимостью нет», — констатирует главный аналитик группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. «Не зафиксировано фактов, позволяющих сделать вывод о том, что стоимость цемента, бетона или арматуры оказывает влияние на цену «первички», — добавляет эксперт. И это неудивительно, ведь, как подчеркивает руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов Евгений Ермолаев, «цена металла и цемента, вместе взятых, в структуре себестоимости объекта составляет меньше 5%».

Между тем, утверждают эксперты, добиться снижения расценок на квартиры до приемлемого для потребителя уровня вполне реально.

«У нас несбалансированный рынок недвижимости, — выделяет главную, на его взгляд, проблему Александр Крапин. — Формально он есть, но несколько важных «шестеренок» еще не смонтировано. Это не позволяет запустить хорошо работающие в мире экономические стимулы для бизнеса и власти, обеспечить большее равенство прав всех участников рынка. Именно тогда будут строить больше жилья».

«Частный бизнес не может и не хочет самостоятельно нести все риски и издержки… Поэтому для качественного развития комплексного девеломпента, несомненно, необходимо последовательное государственное участие», — солидарна Анна Мишутина. Как предполагает аналитик ИК «ФИНАМ», «вероятно, одним из наиболее целесообразных вариантов может быть использование механизмов государственно-частного партнерства, «контракты жизненного цикла» и т. п. Активное развитие комплексного освоения территорий может привести к снижению себестоимости жилищного строительства примерно на треть».

Сергей Ежак также отмечает, что, кроме потребителя, именно государство должно быть заинтересовано в решении квартирного вопроса для своих граждан. «Ведь такой задачи, как сделать жилье доступнее, у застройщиков не существует и не может быть — они занимаются коммерческой деятельностью, которая должна приносить прибыль», — резюмирует эксперт.



Comments are closed.

Так же в номере