Главная » Макроэкономика » Инвестиции в цеха и кабинеты

Инвестиции в цеха и кабинеты

Доходно, но рискованно

В последнее время производственная недвижимость стала одним из наиболее популярных и перспективных направлений для инвестирования. Однако риск вложений в этот сегмент коммерческой недвижимости может быть более высоким, чем по офисным и торговым площадям.

В настоящее время в Новосибирске средняя стоимость квадратного метра торговой площади, по данным исследования оценочной компании «Белазор», составляет 24,3 тыс. руб., офисной недвижимости — 19,7 тыс., производственных помещений — 4,7 тыс. Арендная плата составляет для торговых помещений — 500 рублей за кв. метр в месяц, для офисов — 418, для производственных помещений — 94.

За последние два года рублевая стоимость коммерческой недвижимости выросла для офисов — в 1,97 раза, для магазинов — в 2,1 раза, для производственных помещений — в 2,98 раза. Однако если привести стоимость недвижимости в соответствие с ценами 1984 года, то окажется, что для офисов и магазинов средняя стоимость квадратного метра практически не изменилась. Цена торговых площадей возросла только на 4%, а стоимость офисной недвижимости даже снизилась на 3%. По мнению Татьяны Коляденко, директора компании «Белазор», цены на эти категории недвижимости просто компенсируют инфляцию.

Что же касается производственной недвижимости, то если привести ее стоимость в соответствие с ценами 1984 года, окажется, что она выросла за два последних года на 47%. По мнению Татьяны Коляденко, два года назад производственная недвижимость была недооценена по причине ее избытка — на рынок были выброшены площади предприятий ВПК, многие из которых находятся в полуразрушенном состоянии.

Постепенно спрос на объекты производственной недвижимости рос. Однако источников для пополнения таких площадей гораздо меньше, чем для торговой и офисной недвижимости, — это прежде всего высвобождение и перепрофилирование производственных помещений, построенных ранее. Промышленное строительство в последние годы не велось. Даже если сейчас в это направление начнут инвестировать средства, результаты проявятся только через три-четыре года. Таким образом, по прогнозам компании «Белазор», цены на производственную недвижимость в течение ближайших трех лет будут опережать рост инфляции из-за ограниченности рынка предложения.

Владимир Чернов, директор филиала коммерческой недвижимости агентства «Эрсико», отмечает, что, несмотря на стабильный спрос на производственные площади, на рынке существует серьезное структурное несоответствие между спросом и предложением. Большой популярностью пользуются относительно небольшие площади — до 1000 квадратных метров. При этом подобных предложений на рынке практически не встречается.

Еще одним показателем, используемым при оценке рыночной стоимости недвижимости, является мультипликатор, показывающий отношение величины годовой арендной платы за один квадратный метр определенной категории недвижимости к продажной цене. Величина мультипликатора отражает совокупность рисков вложения в недвижимость. Чем выше величина мультипликатора, тем выше текущая доходность от вложений и больше их рискованность.

Среднее значение мультипликатора составило для офисов — 23%, для магазинов — 27%, для производственной недвижимости — 33%. Таким образом, наименьший риск инвесторы испытывают при вложении в офисную недвижимость, а наибольший — при вложении в производственные площади. Причем на протяжении последних двух лет происходит медленный рост мультипликаторов для офисной и торговой недвижимости. То есть риски вложений по этим типам коммерческой недвижимости растут. Мультипликатор для производственной недвижимости имеет ярко выраженную тенденцию к снижению. Эта тенденция подтверждает уменьшение риска от вложения средств в эту категорию недвижимости, что связано с наметившимся подъемом производства. При этом чистая прибыль от вложения в производственную недвижимость составляет 20%, а вложение средств в офисную недвижимость лишь «компенсирует» инфляцию.

Однако, по мнению начальника отдела коммерческой недвижимости агентства «Ново-Николаевскъ» Александра Сокольникова, высокие значения мультипликатора для производственной недвижимости можно объяснить иначе. Дело в том, что помещения, сдаваемые в аренду, часто находятся в лучшем состоянии, чем предназначенные для продажи. По мнению Сокольникова, на продажу часто выставляются полуразрушенные объекты, требующие серьезных вложений в ремонт.

Соответственно, если рассчитать мультипликатор, исходя из низкой продажной цены по неликвидным объектам и высокой арендной платы по ликвидным помещениям, то его значение может быть завышенным. И сделанные на основе этого расчета выводы об инвестиционной привлекательности производственных помещений могут являться преждевременными.

Елена ЕРМОЛАЕВА


Comments are closed.

Так же в номере