Главная » Стратегии успеха » Цены снова двинулись вверх

Цены снова двинулись вверх

ТЕНДЕНЦИИ — КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Цены снова двинулись вверх

В последние два года на рынке жилой недвижимости городов Сибири продавцов было больше, чем покупателей. Избыток предложения привел к стабилизации цен — их рост в 2003 году не превысил даже уровня инфляции. Однако в этом году ситуация может измениться — активность покупателей в последние месяцы существенно возросла.

Время аукционов

Риэлтеры крупных городов Сибири отмечают, что в течение последних полутора лет число покупателей на рынке недвижимости остается низким. Это изменило правила игры на рынках недвижимости: еще два-три года назад, в период роста цен, продавцы устраивали мини-аукционы при продаже своих квартир. Когда же спрос снизился, предложение, соответственно, возросло, и на одного покупателя в прошлом году приходилось несколько продавцов, что нередко заставляло проводить «аукцион наоборот» — снижать цены для привлечения клиента.

После кризиса 1998 года цены на жилье в крупных городах Сибири снизились в 2-2,5 раза. В 2000 году цены начали расти, и к концу 2001 года во многих городах достигли докризисного уровня. После этого рост резко замедлился, и в 2002 году риэлтеры отмечали низкую покупательскую активность, хотя цены по инерции росли еще некоторое время. В 2003 году цены на жилье в крупнейших городах Сибири в реальном исчислении снизились (рост составил 5-20%, что в большинстве городов не превысило уровня инфляции).

Как отмечает руководитель омской компании «Миэль-недвижимость» Павел Кручинский, предложение на рынке жилья в Омске на протяжении последних двух лет превышает спрос. Однако в марте-апреле количество предложений вторичного жилья по городу в целом по сравнению с январем 2004 года уменьшилось почти на 14%. Это связано с ростом покупательской активности на 7-10%.

По данным компании «Дом» (Барнаул), «ИЖИ-АННО» (Красноярск), «МИЭЛЬ-недвижимость» (Омск), «Приват-риэлт» (Томск), «Доктор ключ» (Новосибирск), «Институт специалистов в области недвижимости» (Кемерово)

Об активизации спроса говорят также риэлтеры Красноярска, Барнаула, Томска и Новосибирска. По словам руководителя риэлтерской компании «ИЖИ-АННО» (Красноярск) Александра Колганова, в настоящее время в Красноярске существует явное превышение спроса над предложением в сегменте малогабаритных квартир — найти ликвидную квартиру площадью менее 60 кв. м очень сложно.

Рост покупательской активности закономерно привел к росту цен. Так, если в 2003 году цены на жилье на вторичном рынке выросли в большинстве городов незначительно, то за первый квартал 2004 года рост составил от 7% в Омске до 20% в Красноярске. В Новосибирске стоимость жилья повысилась на 12%.

По мнению риэлтеров, период активизации может быть длительным — рост цен провоцируют стабильная экономическая ситуация и развитие ипотеки. Впрочем, по словам руководителя отдела продаж филиала новосибирского «Центрального агентства недвижимости» Виктора Грязина, в настоящее время темпы роста постепенно уменьшаются. По его мнению, это говорит о том, что рынок скоро вступит в полосу стабильных цен.

Популярные новостройки

В Красноярске активным спросом пользуется жилье повышенной комфортности

Активизация на рынке готового жилья и рост цен привели к оттоку части покупателей на первичный рынок. В частности, на рынке новостроек Омска это привело к снижению числа предложений по продаже строящихся квартир на 37%. «Сегодня в Омске спросом пользуются практически любые виды нового жилья — элитное, эконом-класса и панельное — если только оно расположено не на окраинах города», — отмечает Павел Кручинский.

В Новосибирске, по данным риэлтеров, среди покупателей популярны новостройки, расположенные в центре города и верхней зоне Академгородка, а наиболее востребованный материал — кирпич (впрочем, панельные дома в Новосибирске практически не возводятся).

В Красноярске, по данным Колганова, на рынке новостроек спросом пользуется все — при том что предложение претерпело изменения. В частности, как отмечает Колганов, «сейчас строится достаточно много жилья повышенной комфортности, раньше такого выбора не было. Есть и типовые панельные дома серии 111-97».

Несколько испортил ситуацию на строительном рынке Красноярска произошедший в 2003 году скандал с банкротством двух строительных компаний — «Красноярскстройкомцентр» и «Градстрой». Строительство восьми домов, квартиры в которых были куплены инвесторами, в настоящее время не ведется. Для окончания строительства городская администрация предложила инвесторам доплатить от 1 до 4 тыс. рублей за квадратный метр, но, отмечает Колганов, многие платить не могут или просто отказываются, так как не доверяют.

По данным компании «Дом» (Барнаул), «ИЖИ-АННО» (Красноярск), «МИЭЛЬ-недвижимость» (Омск), «Приват-риэлт» (Томск), «Доктор ключ» (Новосибирск), «Институт специалистов в области недвижимости» (Кемерово)

В ряде сибирских городов компании-застройщики больше внимания стали обращать на новостройки для среднего класса. Эта тенденция явно выражена в Новосибирске и на Алтае. «В Барнауле интерес у покупателей в последнее время вызывают не только квартиры улучшенной планировки и элитное жилье, но и объекты меньшей площади, — отмечает руководитель агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков. — Новостройки небольшой площади покупают родители для своих детей, чаще — для студентов или молодых семей». Барнаульские застройщики, по мнению Малкова, оказались достаточно дальновидными и как раз в прошлом году начали строительство не только домов повышенной комфортности, но и малосемеек, и небольших по площади квартир. Стоимость квадратного метра в домах такого уровня будет существенно ниже, чем в элитных домах.

Особенность работы строительных компаний Барнаула в том, что цену на строящиеся квартиры они чаще всего обозначают как «договорную». Конкретная сумма, которую должен будет заплатить инвестор, зависит от степени готовности дома, места застройки (близость к центру, наличие или отсутствие развитой социальной и транспортной инфраструктуры), планировки (типовой, индивидуальной), условий оплаты. В зависимости от всех этих условий разброс цен может составлять от 9 до 20 тыс. рублей за квадратный метр.

По данным компании «Дом» (Барнаул), «ИЖИ-АННО» (Красноярск), «МИЭЛЬ-недвижимость» (Омск), «Приват-риэлт» (Томск), «Доктор ключ» (Новосибирск), «Институт специалистов в области недвижимости» (Кемерово)

Несмотря на постоянный спрос, цены на новостройки с начала года выросли незначительно. В то же время за первый квартал 2004 года произошел рост цен на ряд строительных материалов (в частности, стоимость металла выросла, по данным Новосибирского комитета статистики, на 80%). А рост себестоимости строительства неизбежно приведет к росту цен новостроек.

По мнению экспертов, при сохранении положительных тенденций в экономике и отсутствии кризисов рост цен на вторичном и первичном рынках недвижимости может продолжиться еще как минимум полгода. В то же время риэлтеры отмечают, что если раньше рынок недвижимости демонстрировал явную сезонность спроса, то теперь активность участников рынка и цены могут резко меняться в течение всего года.


КОММЕНТАРИИ
ГЕННАДИЙ СТЕРНИК,
главный аналитик Российской гильдии риэлтеров

— В Москве после непродолжительной стабилизации рост цен начался в августе 2002 года и продолжается до сих пор. Мы связали это с дополнительным притоком средств от экспорта нефти. Была получена статистическая связь между уровнем цен на нефть марки Urals и месячным темпом роста цен на жилье в Москве. Была также исследована связь между изменением курса доллара и ценами на жилье в Москве. На этом основании был рассчитан прогноз цен в Москве на 2003-й и затем на 2004 год. По итогам 2003 года получено, что более 50% годового прироста цен на жилье (45%) определялись ценами на нефть, 15% — изменениями курса доллара, около 15% — притоком денег от избирательной кампании, остальное — повышением уровня доходов населения в Москве.

Уже осенью 2002 года начался рост цен на жилье в городах Московской области в связи с перетоком инвестиций от нефтедолларов из Москвы. Зимой и летом 2003 года начали расти цены в регионах центральной России, осенью — в отдаленных регионах Европейской России и ряде городов Сибири. Другими словами, «круги» от нефтяных доходов расплывались от центра к регионам. Сыграли роль и еще два фактора — избирательная кампания (депутатов Думы, губернаторов и мэров, президента), а в городах с долларовой номинацией цен — укрепление рубля относительно доллара. Впрочем, это же относится и к городам с рублевой номинацией цен на рынке недвижимости: делением даже стабильных рублевых цен на дешевеющий доллар мы получаем рост цен в долларовом выражении.

В этом году при стабильном долларе мы прогнозируем для Москвы прирост цен на жилье на те же 40-45%. В регионах мы ожидаем не столь большого и длительного роста цен на жилье.

Елена ЕРМОЛАЕВА


Comments are closed.

Так же в номере