Главная » Недвижимость » Архитектура вместо расфасовки

Архитектура вместо расфасовки

Градостроительный форум

Развитие строительного рынка «тянет» за собой и смежные отрасли — производство стройматериалов, внедрение новых строительных технологий, проектирование. Проектировщики пока еще справляются с возрастающим объемом заказов, однако их доходы не позволяют уверенно развиваться и быть «интеллектуальным локомотивом« строительства.

Десяток ответственных

Фото Михаила ПЕРИКОВА

В течение 10 лет труд проектных организаций не был востребован, люди уходили из отрасли, целое поколение специалистов оказалось потеряно. В результате сегодня одной из главных проблем рынка является возрастная диспропорция кадрового состава. Над проектами работают люди преклонного возраста и недавние выпускники вузов.

Кадровый голод, о котором говорят все специалисты, выражен по-разному. Самая большая нехватка — главных конструкторов проектов. Эти специалисты, как отметил архитектор Владимир Бородкин, являются в проектном деле одними из главных ответственных лиц. Таких людей на сегодняшний день в Новосибирске не больше десятка человек, причем все они уже в преклонном возрасте.

Вторыми в рейтинге самых дефицитных специальностей, по признанию руководителей проектных фирм, стоят технические специалисты. Директор архитектурно-проектной мастерской Владимир Фефелов говорит, что с инженерами, работающими с системами вентиляции, кондиционирования, отопления, ситуация еще терпима. А вот с разработчиками систем водоснабжения и канализации уже есть проблемы. Но самая критическая ситуация сложилась с нехваткой инженеров-электриков.

Еще одна особенность дефицита кадров, по мнению архитектора, директора архитектурно-планировочной мастерской «АПМ-2002» Игоря Поповского, заключается в нехватке тех профессионалов, которые могут квалифицированно подготовить себе достойную смену. Опытные проектировщики чрезмерно загружены, а кадровая диспропорция в проектном деле по времени совпала с повышенным спросом.

Проблема дефицита решается по-разному: некоторые застройщики имеют в своей структуре проектные подразделения, штатных конструкторов. Порой привлекаются специалисты из других регионов, постепенно набирает опыт и повышает квалификацию поколение проектировщиков, получивших образование пять-семь лет назад.

Например, в «СИТЕХе», по словам его генерального директора Александра Семенова, более пяти лет работает собственная архитектурно-планировочная мастерская: «Возможность предоставления комплексных услуг, важнейшая составляющая которых — разработка и проектирование строительных объектов, делает компанию более конкурентоспособной и сильной. Наличие собственной мастерской дает нам экономию не менее 30% от стоимости проекта. Первоначально, кстати, мастерская работала только на внешних заказчиков, по проектам нашей мастерской за пять лет построены десятки объектов в разных городах России».

Постсоветское наследие

«Сейчас рынок проектных услуг перегружен заказами. Заказчики и строители об этом отлично знают. Но тем не менее с их стороны часто возникает недовольство, потому что из-за больших нагрузок случаются срывы сроков разработки проектов», — говорит Игорь Поповский.

Об этом говорит и главный инженер «Новосибгражданпроекта» Сергей Волков. Архитектор Павел Федоскин отмечает, что много помех в проектный процесс порой вносит сам заказчик, когда в процессе проектирования вносит поправки, но не готов продлить срок выполнения проекта.

Кстати, организация труда также зачастую является причиной срыва сроков разработки проекта. Павел Федоскин говорит, что во многих организациях специалисты до сих пор работают по старым схемам, отработанным в крупных проектных институтах советского периода. Новые алгоритмы распределения работ, постановки задач среди специалистов не внедряются, вместо этого под старые схемы подстраивается проектирование практически всех объектов, независимо от их сложности и эксклюзивности.

Мало кто в проектных организациях использует принципы тайм-менеджмента, не применяются и другие приемы повышения эффективности организации труда.

Сроки разработки проектов, по мнению Сергея Волкова, должны быть в два-три раза короче, но этого не происходит. «Ускорения разработки проектов, — говорит главный инженер «Новосибгражданпроекта«, — можно добиться путем внедрения современных лицензированных программных расчетных комплексов и систем автоматизированного проектирования».

Игорь Поповский отмечает, что сейчас практически все проектировщики работают на компьютерах, причем и представители старшего поколения. Однако рабочие программы используются упрощенно, потому что их освоение в большей мере проходило самостоятельно. А единой системой автоматизации проектирования пользуются только единичные компании.

Иностранный эксклюзив

У иностранных проектных организаций накоплен гораздо больший опыт использования систем автоматизированного проектирования. Благодаря этому их основным конкурентным преимуществом по сравнению с местными специалистами является скорость.

Привлечение иностранных проектировщиков зачастую связано со строительством крупных высококлассных объектов, например, логистических центров, торговых комплексов, общественных зданий. Но иностранцы не могут полноценно работать в условиях российского рынка по причине несовместимости с российской нормативной базой, тесно увязанной с экспертизой проектов государственными органами. Таким образом, они привлекаются либо на эскизной стадии, либо на субподряде по отдельным разделам, а генпроектировщиком все равно будет компания с местной лицензией. Например, генпроектировщиком «РосЕвроПлазы» был «Промстройпроект», а в разработке проекта участвовала масса иностранных специалистов.

Заместитель генерального директора компании «СИАСК» Михаил Ельский отмечает, что тотального привлечения местными застройщиками иностранных проектировщиков пока не происходит. Строящееся в городе жилье проектируют местные компании. Иностранцы разрабатывали концепции и проекты некоторых современных торговых и общественных комплексов. Но и при этом возникают проблемы. «Они работают по типовым схемам, и если эти схемы не вписываются в заданный участок, в существующий ландшафт, то иностранцы не всегда корректно могут увязать стандартную концепцию с конкретным участком», — говорит Михаил Ельский.

А Владимир Фефелов добавляет, что иностранных проектировщиков приглашают, как правило, заказчики, которые могут себе позволить безболезненно для себя оплачивать высокую стоимость их услуг.

Цена вопроса

Стоимость услуг отечественных проектировщиков гораздо ниже, хотя, как отмечает Владимир Бородкин, их доходы сейчас возрастают. Стоимость проекта рассчитывается в размере 2,5–5% от себестоимости квадратного метра здания. Сегодня себестоимость площади, которая закладывается в сметы, колеблется в пределах 18–20 тыс. руб. за кв. м. Стоимость проектировочных работ уменьшается в зависимости от увеличения объема, когда проектируется не отдельный дом, а целый микрорайон. Например, стоимость проекта дома в 12 тыс. кв. м будет рассчитываться из 900 руб. за кв. м. Если речь идет о 60 тыс. кв. м, то стоимость одного метра уменьшается до 700 руб.

Но даже эти расценки, по мнению проектировщиков, очень низкие. Они ссылаются на зарубежный опыт — например, в Германии был период, когда стоимость проектных работ составляла 25% от продажной цены объекта. Сейчас в Европе этот показатель находится на уровне 15%, в США — 13%.

«На проектном рынке существует определенный парадокс. Проектировщиков не хватает, и их доходы, казалось бы, должны возрастать. Но везде действуют общероссийские расценки, выше которых никто из заказчиков не платит. Сейчас проектный процесс имеет все предпосылки к хорошему развитию, потому что пакет заказов колоссальный, но тем не менее в результате того, что менталитет заказчиков в вопросах ценообразования не меняется, развития не происходит», — говорит Игорь Поповский.

Кстати, невысокие расценки поддерживаются время от времени вспыхивающими «демпинговыми войнами» между проектными конторами. Владимир Бородкин говорит, что есть масса проектировщиков, которые могут сделать проект практически за бесценок, но документацию чаще всего в таких случаях необходимо переделывать. Игорь Поповский отмечает, что цену могут «сбивать» проектные компании, у которых есть иные, непрофильные источники доходов — например, сдающие часть своих площадей в аренду. Могут демпинговать и проектно-строительные компании, потому что часть их прибыли компенсируется при строительстве. Владимир Фефелов прибавляет к ним и «надомников», которые выставляют абсолютно нерыночные цены.

«Если заказчик хочет получить хороший проект, специалистам, которые его разрабатывают, нужно достойно платить. Наша мастерская считается достаточно дорогой, но я говорю, что цены мы снижать не будем», — говорит Владимир Бородкин.

Аренда помещения, стоимость программного обеспечения, плата за обучение, которое необходимо проходить постоянно, и другие накладные расходы проектных структур не рассматриваются заказчиками как что-то существенное. Крупногабаритная копировальная техника стоит, начиная от 600 тыс. руб., минимальная цена цветных ксероксов составляет $32 тыс., установка профессионального лицензионного программного обеспечения на одно рабочее место проектировщика составляет от 120 тыс. руб. Только за счет своей прибыли развиваться проектной организации невозможно.

«В проектном деле изначально не заложены большие прибыли, и те, кто входит на этот рынок, должны это понимать», — говорит Владимир Бородкин.

«У нас, как и у всех проектных организаций, прибыль находится на уровне 12%, остальное уходит на заработную плату, аренду помещения, расходные материалы. В среднем проектировщики получают 30–35 тыс. руб. в месяц, но многое зависит от объема заказов», -говорит Михаил Ельский.

Сергей Волков оценивает средний уровень оплаты труда одного специалиста «Новосибгражданпроекта» в 30 тыс. руб.

Важной проблемой в оплате проектных работ является частая задержка выплат. По словам Игоря Поповского, деньги за готовый проект порой можно ждать в течение полугода. И предохраниться от таких ситуаций нельзя: ни одна страховая компания не берется страховать риски такого рода.

От расфасовки к консалтингу

Характерна для проектного бизнеса и ярко выраженная сезонность: перед началом строительного сезона заказчики срочно требуют проектную документацию и настаивают на завершении проектирования. Они апеллирует к тому, что площадки простаивают, теряются выгоды. Проектировщикам приходится идти навстречу. Так же как и проектировать здание, функциональность которого не подходит для выбранного земельного участка. Такие ситуации бывают, когда заказчик уверен в том, что концепция будущего объекта правильная. Вместе с тем в Новосибирске уже есть ряд либо вовсе простаивающих объектов, либо приносящих совсем не те прибыли, которые можно было бы получить, будь у здания другая функциональная направленность. Архитекторами даже применяется такой термин, как «расфасовка квадратных метров».

«Естественно, что заказчик хочет получить как можно больше квадратных метров. Я в свою очередь пытаюсь доказать, что если возле него не хватит парковочных мест, то сдать его в аренду будет практически невозможно, и тогда все эти квадратные метры будут неэффективны. Пытался объяснить, что если здание не содержит чего-то эксклюзивного, то оно будет менее эффективно с точки зрения будущей коммерциализации. Понимание того, что «больше» — не всегда значит «лучше«, не сразу приходит к заказчикам, и порой отстоять свою правоту архитектору бывает непросто», — говорит Владимир Бородкин.

Оказание проектных консалтинговых услуг в Новосибирске практически не развито, считает Игорь Поповский. Речь идет о том, что грамотный проектировщик может объяснить заказчику, что может произойти с данным земельным участком с точки зрения возведения того или иного объекта. Застройщик порой не догадывается, насколько эффективнее можно было бы использовать земельный участок. Например, когда за Оперным театром проектировалось строительство офисного центра, никто не рассматривал возможность строительства там четырехзвездочного отеля.

Но процесс вовлеченности архитектора в разработку концепции объекта постепенно набирает обороты. И, по мнению специалистов, в ближайшее время проектирование может сильно подкрепиться консалтингом.

Чикаго, XIX век

Гонка за квадратными метрами не придает застройке Новосибирска выразительности. По мнению Сергея Волкова, архитектурный облик, стиль Новосибирска слишком разношерстный, разноликий, в том числе и за счет цветовых решений фасадов зданий. А Павел Федоскин говорит, что большинством новосибирских застройщиков сейчас востребован тип одно- и многосекционных многоэтажных жилых домов, по объемно-планировочным параметрам и архитектурным качествам мало чем отличающийся от зданий массовой типовой застройки советского периода.То, что в Новосибирске считается инновацией и в современном массовом строительстве появилось сравнительно недавно — каркасная конструктивная схема зданий, принципы инженерного оснащения (например, разводка коммуникаций в полу), — уже применялось в конце ХIХ века.

Об архитектурных изысках речь сейчас идет только на уровне цветового и плоскостного решения фасадов. Оригинальность фасада здания достигается в основном за счет использования разных облицовочных материалов. А вот объемно-планировочные решения применяются практически одинаковые. Внешняя индивидуальность объясняется еще и тем, что застройщики обращаются в разные проектные организации.

«К сожалению, рынок качественных проектных услуг в Новосибирске насыщен недостаточно. При росте объемов строительства наблюдается отставание предложения качественных проектных услуг. В целом на сегодняшний день рынок проектирования Новосибирска удовлетворяет спрос местных застройщиков. Хотя объемы строительства растут ежегодно, а проектных организаций, способных делать качественные проекты, больше не становится», — считает Александр Семенов.

Планшетная конкуренция

Заказчику порой предлагается на выбор несколько проектов — таким образом проектировщики борются за своего постоянного заказчика. Чаще всего это крупные застройщики, которые ведут комплексную застройку. Кто-то из проектировщиков борется за госзаказ. Есть конкуренция за тендеры, проводимые крупными финансовыми, или производственными структурами. Но это поле деятельности крупных проектных фирм, имеющих в штате более ста человек.

«На этом рынке очень сложно за короткий период занять серьезные позиции, чем больше у компании наработок, тем она серьезнее. Но случаев, чтобы в результате конкуренции какая-то фирма прекратила существование, нет, потому что заказов очень много», — говорит Игорь Поповский.

Рынку, на котором много игроков, по мнению Сергея Волкова, присуща разобщенность. Новосибирскими архитекторами уже решается вопрос о создании саморегулируемой организации.

«Если бы строительные регламенты были более четкие, все было бы ясно прописано, тогда такие организации не нужны, нужно просто выполнять то, что положено. С другой стороны, нечестными бывают и проектировщики. На аттестацию специалистов претендует Союз архитекторов», — говорит Владимир Бородкин.

А Игорь Поповский отмечает, что Новосибирский союз архитекторов возьмет на себя функцию создания саморегулируемой организации для отработки механизмов лицензирования по новым правилам, которые вступят в силу с 1 июля 2008 года. Помимо этого, будет прорабатываться стратегия повсеместного страхования проектирования и от ошибок, и от недобросовестных заказчиков.

А Владимир Бородкин отметил, что уберечь себя от недобросовестной оплаты можно при помощи поэтапных выдачи и оплаты проекта: «Рынок постепенно цивилизуется, и не нужно его искусственно цивилизовать. С него ушли все лихачи, и постепенно на нем остаются только серьезные заказчики».

Анастасия БЕЛЕНКОВА


Comments are closed.

Так же в номере