Главная » Бизнес » Из чего складывается стоимость жилья?

Из чего складывается стоимость жилья?

Эксперты называют причины подорожания жилья в СФО

Несмотря на активное жилищное строительство в Сибирском федеральном округе, квартиры в регионе продолжают дорожать. По оценкам Росстата, в некоторых регионах СФО стоимость квадратного метра уже превысила показатели докризисного 2008 года. Аналитики называют сразу несколько факторов роста цен в этом сегменте: от изменений тарифов монополий до картельного сговора. При этом эксперты утверждают, что стоимость стройматериалов не оказывает существенного влияния на подорожание жилья.

По данным Росстата, на первичном рынке жилье подорожало в Кузбассе на 21%, в Забайкалье — на 8%, в Красноярском крае — на 6%. На вторичном рынке ценники тоже были переписаны: в Красноярском крае они прибавили 25%, в Бурятии — 18%, Туве — 16%, на Алтае —10%. Абсолютным чемпионом стал Красноярск, где цена «квадрата» в новостройке уже приблизилась к 60 тыс. руб.

При этом рынок сибирской недвижимости в прошлом году рос по всем показателям. Так, например, увеличивался объем сдаваемых строителями площадей. Всего в 2011 году в СФО было введено около 7,185 млн кв. м жилья. А это на 8,8% больше, чем годом ранее. И здесь лидером стала уже Новосибирская область: в регионе было сдано почти 1,5 млн кв. м. В Кемеровской области этот показатель достиг 1,08 млн кв. м, в Красноярском крае — 1,05 млн кв. м.

Эксперты говорят, что это может означать то, что с ростом предложения на квартиры в новостройках растет и его цена. При этом они расходятся во мнениях о причинах этой тенденции, считая ее скорее спекулятивной, чем рыночной.

Сегодняшнее подорожание жилья некоторые аналитики рынка недвижимости называют «совокупностью процессов внутри страны». «Изменение тарифов на услуги монополий, макроэкономическая ситуация, изменения на рынке труда, ситуация в банковской сфере, изменения в законодательстве — все может отразиться на стоимости квадратного метра», — говорит ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов.

Хотя, как правило, застройщики при резком росте цен на жилье ссылаются на колебания стоимости стройматериалов, эксперты отнюдь не уверены в том, что таковые могут влиять на конечную цену квартир столь масштабно. «В среднем долю, к примеру, цемента в себестоимости квадратного метра недвижимости можно оценить в 4–8%», — констатирует Дмитрий Баранов.

Он объясняет, что такой широкий разброс объясняется тем, что цементный завод может находиться рядом с местом строительства, а может и в другом регионе, за сотни километров от строительства. То есть транспортная составляющая в цене цемента весьма значительна. Производится цемент из разного сырья, «мокрым» или «сухим» способом, себестоимость его производства разная на разных производствах, поэтому и отпускная цена его разнится.

«Мой расчет показывает, что в современном строительстве доля стоимости цемента в общей доле затрат на возведение жилья составляет от 3% в монолитно-кирпичном варианте до 5% — в панельном. Однако эти цифры довольно условны», — полагает начальник Управления капитального строительства компании «Велес Девелопмент» Юрий Сидоров.

К схожим выводам приходит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков: «В России стоимость цемента в цене построенного жилья, как правило, не превышает 4%. Все завывания на тему «цены цемента существенно увеличивают стоимость жилья» — болтовня». «Вряд ли стоимость цемента кардинально влияет на себестоимость одного квадратного метра жилья, — подтверждает Сидоров. — В данном аспекте я рассматривал бы ценообразование в строительстве как совокупность процессов внутри страны в целом».

«Большую долю в стоимости квадратного метра занимает не цемент, а так называемая «городская составляющая» — согласования, подвод коммуникаций, электричество и т. п.», — добавляет пресс-секретарь «МИЭЛЬ» Юлия Абашина.

В целом, как подчеркивает руководитель департамента оценки и инвестиционного проектирования АКГ «МЭФ-Аудит» Дмитрий Трофимов, процентное соотношение расходов на цемент и прочих расходов в стоимости недвижимости «не должно сильно влиять» на стоимость недвижимости. В то же время «изменение цен на цемент влияет на изменение и других элементов себестоимости: зарплат, стоимости иных строительных материалов». Таким образом, говорит представитель «МЭФ-Аудита», «игроки используют колебания рынка для повышения остальных элементов стоимости строительства».

Справедливости ради стоит сказать, что по итогам прошлого года средневзвешенная стоимость цемента составила почти 2,8 тыс. руб. за тонну, что почти на 33% выше показателей 2010 года. Впрочем, это далеко не рекорд. Эксперты напоминают, что несколько лет назад стоимость бетона увеличилась на 93% всего за один месяц. Но рынок этого практически не заметил: квадратный метр после такого резкого всплеска подрос в цене всего на 5%.

В целом, по мнению Юрия Сидорова, можно привести с десяток аргументов, обосновывающих последнее повышение стоимости жилья в СФО, но это «похоже на круговорот денежной массы в природе». Чтобы продемонстрировать абсурдность ситуации, эксперт предлагает ироничную формулу: «Увеличение стоимости энергоресурсов, повлекшее за собой увеличение затрат на стоимость одного кубического метра цемента, вызывает увеличение себестоимости одного квадратного метра загородного коттеджа руководителя энергоснабжающей организации и следовательно — увеличение стоимости энергоресурсов и т. д.».




Comments are closed.

Так же в номере