Главная » Недвижимость » В поисках "дешевых" денег

В поисках «дешевых» денег

Искать деньги за границей становится модной тенденцией среди новосибирских девелоперов. Инвестиции извне — это дешево и выгодно, уверяют эксперты. Тем не менее участники рынка не спешат делиться информацией о том, как они привлекли или намереваются привлечь иностранные кредиты и средства зарубежных фондов. Аналитики находят причины такой закрытости в некоторой декларативности заявлений о работе с зарубежными финансовыми партнерами. Иностранцы, во-первых, пока не слишком доверяют компаниям из Сибири, а во-вторых, не так много подписанных договоров между строителями и западными инвесторами.

Примеров мало

«Сибакадеминвест», как и многие участники девелоперского рынка, ищет более «дешевые» деньги за границей. На фото — президент компании Михаил Ненашев. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Экспертные оценки и практика подтверждают рост желания сибирских девелоперов привлечь средства зарубежных банков и фондов. «Все строители и девелоперы ищут более «дешевые» и «длинные« деньги. Выход на зарубежных инвесторов может положительно сказаться на экономике строительного или девелоперского проекта», — считает исполнительный директор управляющей компании «Сибиряк» Тарас Демиденко. И это не удивительно. «Прежде всего это дает возможность занимать по более низким ставкам (как правило, их уровень на несколько процентов ниже). Кроме того, партнерство с западным банком улучшает восприятие девелопера со стороны российских кредитных институтов, снижая стоимость привлечения ресурсов и внутри страны«, — анализирует исполнительный директор управляющей компании «Финам-Менеджмент» (Москва) Сергей Хестанов.

При этом и западные инвесторы проявляют интерес к регионам России. Так, исполнительный вице-президент консалтинговой компании GVA Sawyer (Москва) Вера Сецкая утверждает, что хотя в сфере девелопмента российский инвестор более смел, чем иностранный, однако и зарубежные инвесторы активизировались. Причем они обращают внимание не только на Центральную часть страны, но и на регионы. «Минимум четыре иностранных фонда выбрали своей стратегией инвестиции в Россию, участие своим капиталом в девелопменте. В частности, это London & Regional Properties»,- приводит пример госпожа Сецкая.

Пожалуй, наиболее распространены заявления о работе с внешними инвесторами среди девелоперов и строительных компаний Новосибирска. Скажем, в Красноярске, численность населения которого приближается к 950 тыс. человек, работа с иностранными инвесторами не слишком распространена. На взгляд гендиректора крупнейшей строительной компании Красноярска «Монолитхолдинг» Разима Абасова, вопросы привлечения внешних инвестиций в отрасль для красноярских строителей «преждевременны».

Опрошенные «КС» эксперты называют несколько примеров сотрудничества с иностранными инвесторами: во-первых, это опыт «дочки» «Новосибирскэнерго» — компании «Строитель», — привлекающей зарубежные средства под строительство двух бизнес-центров («Кронос» и бизнес-комплекс на ул. Фрунзе), во-вторых, проекты новосибирской инвестиционно-девелоперской компании «Сибакадеминвест», привлекающей иностранные инвестиции под строительство конгресс-центр Sky City; также упоминают опыт компании «РосЕвроДевелопмент» (Москва), которая в Новосибирске завершила строительство БЦ «РосЕвроПлаза» и в 2007 году начнет строительство технопарка, торгово-развлекательного центра на Димитровском мосту и многофункционального центра рядом с Центральным рынком.

На презентации Sky City летом 2006 года «Сибакадеминвест» анонсировал участие в проекте иностранных партнеров. Однако пока нет подробной информации о том, какие финансовые инструменты будет использовать девелопер для строительства. Тем не менее топ-менеджмент компании заявлял, что ищет пути сотрудничества с иностранными банками. Оператором гостиницы в Sky City будет сеть Swissotel, генеральным подрядчиком — турецко-бельгийская компания KONTEK-ILPA, проектирует конгресс-центр японская Nikken Sekkei. Эксперты связывают факт сотрудничества с зарубежными партнерами и положительное решение о сотрудничестве со стороны кредиторов из Европы.

В 2006 году в составе акционеров компании «РосЕвроДевелопмент» появилось два новых имени: французский девелопер Altarea приобрел 10% акций, и американский фонд Moor Capital Partners купил 20%. В свете этих событий ряд региональных проектов, которые ведет «РосЕвроДевелопмент», косвенно финансируется из иностранных источников. «Крупные иностранные банки нередко предоставляют кредиты на условии вхождения в капитал получателя инвестиций. В данном случае часть ресурсов привлекается за счет продажи акций банку, а часть — как полученный на льготных условиях кредит», — рассуждает Сергей Хестанов.

Компания «Новосибирскэнерго» для строительства бизнес-комплекса по ул. Фрунзе общей площадью около 85 тыс. кв. м (его возводит «дочка» энергокомпании ЗАО «Строитель») заключила договор с Хейлунцзянской международной экономической и промышленной корпорацией (Китай). Подробности этой сделки не разглашаются. О финансировании строительства бизнес-центра «Кронос» (ул. Советская) стоимостью 30 млн евро известно больше. Под строительство «Кроноса» привлечен ряд кредитов, в том числе кредит словенского банка Nova Ljubljanska Banka. Директор по строительству «Новосибирскэнерго» Андрей Фетисов отмечал, что кредит предоставлен на семь лет, а процентная ставка в Nova Ljubljanska Banka составляет 1,2% годовых. Следует отметить, что для этого проекта «Строитель» привлек словенского подрядчика. Зачастую возможность получить кредит в зарубежном банке сопряжена с необходимостью привлекать подрядчика из той же страны, отмечал в интервью «КС« генеральный директор строительной компании «ПТК-30» Владимир Коновалов.

Это, пожалуй, наиболее заметные примеры. О намерениях или начале работы с иностранными инвесторами заявляет гораздо больше компаний. В беседе с корреспондентом «КС« Владимир Коновалов упоминал о том, что в планах «ПТК-30» сотрудничество с немецкими банками. Группа компаний «Первый строительный фонд» под свой проект создания в Новосибирской области кирпичного завода привлек кредит БИНБАНКА. По словам председателя правления «Первого строительного фонда» Майиса Мамедова, завод обойдется компании в 35 млн евро, а БИНБАНК привлекает средства из нескольких зарубежных банков, что делает процентную ставку довольно низкой — порядка 8% (о проекте компании читайте в материале «Без чужого кирпича»).

Способы и препятствия

Второй вице-президент группы «Мамонов» Екатерина Мамонова, перечисляя способы привлечь финансовые средства из-за рубежа, также указывает на связь между кредитом и привлечением подрядчика из той же страны, где расположен банк. «Первый способ — это привлечение кредитных ресурсов под строящиеся объекты недвижимости, — делится Екатерина Мамонова. — Этот путь чаще всего проходят те, кто готов привлечь в качестве подрядчика иностранную компанию и использовать в процессе строительства иностранные материалы, рабочую силу и оборудование». По ее словам, эту схему чаще всего используют для финансирования объектов недвижимости, стоимость которых превышает $20 млн. «Я бы не сказал, что привлечение иностранных подрядчиков — это плохо. Услуги иностранных подрядчиков достаточно дорогие, однако, как правило, качество работы компенсирует эти издержки», — поделился своими соображениями с «КС» Тарас Демиденко.

«Второй источник привлечения частных инвестиций — это различные фонды. Третий — это управляющие компании или операторы торговых, офисных или развлекательных площадей, которые в дальнейшем будут заниматься их эксплуатацией«, — добавляет Мамонова. Для второго и третьего варианта сумма определяется уровнем интереса самого оператора или инвестора, и может начинаться с относительно небольших сумм (до $10 млн), но обычно с перспективой продолжить эти вложения. Сергей Хестанов из компании «Финам-Менеджмент» добавляет, что могут использоваться такие механизмы, как продажа доли в конкретном проекте или пакета акций самой девелоперской компании.

Далеко не всем желающим удается получить «длинные» и «дешевые» деньги от зарубежных инвесторов и банков, которые тщательно выбирают заемщиков. «Россия — это страна с повышенными рисками. И хотя сейчас эти риски в целом снизились, такого доверия, как, допустим, к европейской стране, все равно нет», — сетует Тарас Демиденко из УК «Сибиряк«. Более того, по оценкам экспертов и участников рынка, предприятия строительной отрасли по-прежнему остаются довольно закрытыми, что также не добавляет им очков. Более привлекательной для иностранных инвесторов компанию делает время, в течение которого она работает на рынке, также помогают личные связи руководителя российской компании с зарубежными банками или рекомендации партнеров, имеющих выход на иностранных инвесторов.

В техническом же плане большой разницы между зарубежным и российским банком нет — процедура в обоих случаях достаточно проста.

Аналитики уверены, что интерес к привлечению иностранных инвестиций в девелопмент будет расти. «Во-первых, это связано с тем, что окупаемость крупных объектов недвижимости достаточно высокая и доходит до 10 лет (с учетом срока их строительства). Поэтому необходимо привлекать более дешевые ресурсы на более длительные сроки, а это можно сделать пока только с использованием иностранного капитала, — перечисляет Екатерина Мамонова. — Во-вторых, растет интерес к привлечению иностранных проектировщиков к реализации крупных проектов, сложных с точки зрения инженерных коммуникаций, архитектурных решений и так далее. А в этом случае оплату их работ лучше всего делать, используя существующие схемы привлечения иностранных ресурсов. В-третьих, наблюдается увеличение сумм привлекаемых под объекты недвижимости инвестиций. При этом их доходность начинает падать: для российских инвесторов она становится не очень интересной, а для иностранных — все еще привлекательной». Господин Демиденко также считает, что интерес сибирских девелоперов и строителей к иностранным банкам и фондам будет возрастать: «Все, кто будет иметь возможность, постараются привлечь западные инвестиции».

Елена АНУФРИЕВА


Comments are closed.

Так же в номере