Главная » Спецвыпуск » Ипотека - зло при низких объемах строительства

Ипотека — зло при низких объемах строительства

Точка зрения

Бытует мнение, что ипотека приведет к массовому улучшению жилищных условий россиян. Однако на деле ситуация, скорее всего, сложится совсем иначе: появление привлекательной ипотечной схемы приведет лишь к скачкообразному росту цен на недвижимость. При этом число граждан, способных приобрести жилье, не увеличится.

Фото Михаила ПЕРИКОВА

Аналитики среди основных характеристик рынка недвижимости отмечают низкую эластичность предложения: даже если цены на жилье резко повышаются, это не приводит к значительному росту числа квартир, выставленных на продажу. Дело в том, что решение о продаже квартир принимается под влиянием «семейных обстоятельств» — свадеб, разводов, отделения молодых семей и тому подобных причин. Конечно, резкий рост цены может подтолкнуть собственника к продаже квартиры, но только в том случае, если ему не требуется «встречная покупка».

Низкая эластичность предложения подтверждается и официальной статистикой. Так, в 2001 году цены на недвижимость в Новосибирске росли ускоренными темпами (с января по декабрь 2001 года рост составил 200%). Вместе с тем по сравнению со «спокойным» 2002 годом число сделок мены и купли-продажи в 2001 году, по данным Учреждения юстиции Новосибирской области, не увеличилось (в 2001 году — 14 343 сделки, в 2002-м — 14 386 сделок). Таким образом, увеличение спроса приводило к тому, что цены стремительно росли, и на каждую продаваемую квартиру претендовали сразу несколько покупателей, устраивая своеобразный «мини-аукцион».

Теперь предположим, что в России в целом и в Новосибирске в частности появилась привлекательная ипотечная схема с невысокой процентной ставкой и выдачей кредитов на длительный срок. Тогда число людей, способных купить жилье, резко вырастет, и на рынок недвижимости устремится масса новых, «дополнительных» покупателей, создав ажиотажный спрос, — повторится ситуация 2002 года. И это в краткосрочной перспективе приведет лишь к резкому «взлету» цен, ведь число предлагаемых к продаже квартир — величина почти постоянная.

И цены будут расти до тех пор, пока спрос и предложение не придут к относительно равновесному состоянию. Хотя, как показывает практика ряда городов Сибири, цены могут вырасти столь значительно, что число платежеспособных покупателей сократится. Тогда рынок на некоторое время «застынет», и продавцам и риэлтерам придется бороться за покупателя, снижая цены. Таким образом, при активном развитии ипотеки рост цен на жилье приведет к тому, что ежемесячный платеж даже по кредиту с очень привлекательными условиями снова будет «неподъемным» для подавляющего большинства семей. Следовательно, ипотека не может привести к массовому улучшению жилищных условий.

Вместе с тем стабильная экономическая ситуация естественным образом расширяет круг лиц, способных приобрести жилье. Не только богатые слои, но и средний класс уже может позволить себе покупку недвижимости — с помощью кредитов, выдаваемых компаниями, или путем обмена жилья на большее. Тем более что цены в сибирских городах пока демонстрируют поразительную устойчивость: за год (с декабря 2002 года по декабрь 2003-го), по данным агентства «Доктор Ключ», рост составил всего 5%.

Но существенно увеличить число граждан, способных улучшить жилищные условия, может лишь активизация строительства. Рост числа площадок, объемов ввода жилья приводит к росту общего количества недвижимости в регионе. А чем выше предложение — тем ниже цены, это закон рынка. С другой стороны, способов активизировать строительную отрасль не так много. Цена земли на территориях городов будет расти, как и стоимость стройматериалов и электроэнергии. Повышенные требования к качеству строительства заставляют строителей применять более дорогостоящие технологии и материалы.

Однако возможности для стимулирования роста объемов строительства все же есть. Прежде всего это повышение привлекательности строительного бизнеса в целом, которого можно достичь увеличением «прозрачности» выделения земельных участков и скорости оформления документов. Ускорение решения вопросов связано с техническими условиями строительства — прокладкой труб, кабелей и тому подобное. Кроме того, существенным подспорьем строительным организациям могла бы стать помощь городских и областных властей в получении льготных кредитов — примеры такого кредитования в Новосибирске уже есть, но оно касается только предприятий стройиндустрии, и его объемы пока невелики. Возможно, такие меры дали бы больший эффект с точки зрения развития рынка недвижимости, чем ипотека.

Елена ЕРМОЛАЕВА, руководитель отдела недвижимости


Comments are closed.

Так же в номере