Главная » Бизнес » Рейтинг бизнес-центров Новосибирска

Рейтинг бизнес-центров Новосибирска

Кризис на рынке недвижимости продолжается: стабилизация наступила, но до восстановления рынка еще далеко. Увереннее «чувствуют себя» средние (от 8000 до 15000 кв. м.) и малые (до 8000 кв. м.) бизнес-центры, наполняемость которых в отдельных случаях достигает 100%. Сибирская гильдия управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости представляет рейтинг-2010 новосибирских бизнес-центров. Лучшими в категории «Крупные бизнес-центры» признаны «РосЕвроПлаза», «Кронос» и «Гринвич», в категории «Средние бизнес-центры» — МФЦ, «Партнер» и «На Ленина», в категории «Малые бизнес-центры» — «Меридиан», «Байт-Ариэль» и «Новоград». Оценка бизнес-центров проводилась по 5 критериям, каждый из который имеет свой вес, в зависимости от его важности для арендаторов. Это «Управление и сервис» (все критерия 27%), «Местоположение и окружение» (26%), «Микроклимат» (19%), «Связь» (17%), «Безопасность» (11%). Максимальная оценка по каждому критерию равна 100 баллам, сумма весов равна 100% — то есть максимальный рейтинговый балл равен 100.

Каждый из указанных критериев — интегральный, балл по нему складывается из взвешенных оценок по относящимся к этому критерию параметров. Для «Управления и сервиса» это такие критерии, как обеспеченность парковочными местами, единство управления, отделка помещений общего пользования, лифты, точки общепита в здании, планировка внутри здания, клининг, входная группа, служба ресепшн, конференц-залы.

«Местоположение и окружение» включает оценку транспортной развязки и подъездов, доступность городским транспортом, внешний вид здания, ближайшее окружение, прилегающая территория, визуальная доступность, престижность района, уровень компаний-арендаторов. Поскольку рейтинг делается для арендаторов, то критерий «Местоположение и окружение» характеризует не место нахождения бизнес-центра как здания, а то окружение и место, в котором окажется арендатор — отсюда статусный показатель «Уровень компаний-арендаторов», а также характеристики внешнего вида здания и окружающей его территории.

В критерии «Микроклимат» учтен уровень технической оснащенности здания, состояние объекта и работоспособность систем, организация эксплуатации систем, наличие технической и проектной документации; в критерии «Связь» — наличие оптического ввода в здание, количество провайдеров городской телефонной связи и интернета, наличие СКС, доступность услуг сотовой связи, обслуживание систем связи, электроснабжение и кондиционирование помещений с активным оборудованием. Критерий «Безопасность» включает оценку пожарной безопасности, охранного телевидения, охранной сигнализации, контроля доступа, электроснабжения и смежных вопросов безопасности.

Всего оценка велась по 36 критериям. Экспертная группа из трех специалистов выезжала на объект; каждый эксперт посвящал изучению ситуации в здании несколько часов. К примеру, специалист по микроклимату знакомился с проектной документацией, беседовал с арендаторами, руководителем и специалистами управляющей компании, осматривал оборудование и проводил экспресс-проверку работоспособности систем — и только после этого давал зданию оценку по своему разделу. Также тщательно подходили к оценке два других эксперта — по маркетингу и по связи и безопасности. Оценки экспертной группы впоследствии проходили утверждение на экспертном совете рейтинга, превращаясь в итоговый рейтинговый балл бизнес-центра. Экспертный совет рейтинга сформирован из двух десятков руководителей аналитических и маркетинговых агентств, управляющих компаний и профильных ассоциаций.

По итогам рейтинга-2010 оценено 40 бизнес-центров.

По сравнению с прошлым годом произошли некоторые изменения в составе участников рейтинга. Их количество увеличилось — с 30 бизнес-центров и офисных зданий в 2009 году до 40 бизнес-центров в 2010 году. Именно бизнес-центров — в этом году в рейтинг были включены только здания, изначально строившиеся для эксплуатации в качестве коммерческой недвижимости. Бывшие институтские здания не вошли в рейтинг 2010 года. Таким образом, у нас оказалось 24 здания, уже участвовавших в рейтинге, и 16 новичков.

Среди новичков нужно в первую очередь выделить МФЦ на площади Труда. Это, безусловно, «открытие года» — административный комплекс МФЦ уверенно вошел в пятерку лидеров, с отрывом в 10 баллов от ближайшего конкурента — бизнес-центра «На Ленина». По одному из наиболее важных показателей — обеспеченности парковочными местами — МФЦ является абсолютным лидером среди бизнес-центров Новосибирска.

По большинству бизнес-центров, повторно участвующих в рейтинге, больших изменений в рейтинговом балле не произошло. Некоторые изменения связаны с корректировкой методики оценки — параметры критериев «Управление и сервис» и «Местоположение и окружение» в прошлом году были объединены в одну группу с названием «Маркетинг». Это было не очень понятно для тех, кто пользуется рейтингом в работе. Теперь этот недостаток устранен.

Существенные изменения произошли в тех бизнес-центрах, которые в 2009 году были оценены на стадии ввода в эксплуатацию — это «Ланта-центр», «Партнер» и «Меридиан». Год назад на фоне кризиса в этих зданиях замедлилось финансирование некоторых статей затрат, запланированных изначально и касающихся микроклимата, оснащения холла, обустройства конференц-зала, столовой или парковки, программы озеленения и т. д. В 2010-м году недочеты в этих БЦ, устранены. "Ланта-центр" и "Меридиан" закрепились в 10-ке лучших, а "Партнер" существенно улучшил свои позиции, попав с 19 места на 6-е.

Мониторинг арендных ставок, проводившийся параллельно с рейтингом показал, что зависимости между положением в рейтинге и арендной ставкой нет. Это может быть связано с тем, что в кризисный период вопрос величины ставки оказался менее важным, чем вопрос заполняемости бизнес-центра.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Максим Марков, председатель Экспертного совета рейтинга «Бизнес-центры Новосибирска», управляющий партнер АМТ «Марков и Партнеры»:

— Отдельные скептики в прошлом году утверждали, что проведенный Гильдией девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью Рейтинг «Бизнес-центры Новосибирска» 2009 года надолго сохранит стабильность оценок и распределения мест между игроками рынка. Сейчас можно с уверенностью сказать, что методика нашего Рейтинга довольно чутко реагирует на изменения качества предложений на рынке офисной недвижимости, что обеспечивает не только перераспределение участников внутри отдельных номинаций, но и позволяет бороться лучшим офисным центрам за звание самого лучшего. Такая динамичность фиксируемых оценок, достоверно отражающая развитие общей ситуации на рынке и совершенствование отдельных деловых центров, серьезно укрепило мнение профессионального сообщества в объективности представляемых результатов. В результате специалисты рынка имеют эффективный инструмент оценки не только отдельных предложений аренды или приобретения офисной недвижимости, но и могут получить представление о компетентности деволоперских и управляющих компаний. Особенно важным является то, что в этом году, оценки, полученные в результате Рейтинга, лягут в основу информационной базы по присвоению бизнес-центрам Новосибирска определенного уровня классности, в соответствии с принятыми во всем мире обязательными параметрами соответствия качества оказываемых услуг. После этого структура рынка офисной недвижимости станет абсолютно понятной и прозрачной для всех участников, и исключит возможность прибегать к «самоприсвоению» классности отдельными бизнес-центрами. И публикуемые результаты это косвенно уже демонстрируют.

Александр Халков, член экспертного совета рейтинга, вице-президент Холдинга безопасности «Подразделение «Д»:

— Самым главное в рейтинге, как мне кажется — это предоставление объективной информации, даже если она носит негативный характер. Конечно, каждый хотел бы получить высший рейтинговый балл, но мы видим, что даже лидирующая тройка из ста возможных баллов набрала 88-90. В этом году мы видим существенное улучшение позиций у бизнес-центра «Партнер» на Орджоникидзе и у бизнес-центра «Меридиан» на Шамшиных (в прошлом году эти бизнес-центры на момент участия в рейтинге находились на этапе сдачи в эксплуатацию, и потому недополучили баллы по некоторым вопросам). «РосЕвроПлаза», решив проблемы с климатическими системами, заслуженно вырвалась в лидеры рейтинга-2010. Но в рейтинге-2011 победителем может оказаться, например, «Кронос», которому есть куда расти по показателю «Связь».

Николай Корольков, член экспертного совета рейтинга, директор Агентства независимой оценки «Аргумент», член Экспертного Совета Российского общества оценщиков:

— Рынок недвижимости в целом и офисной, в том числе остается ещё слабо развитым. Отсутствие его развития связано в большей степени, со слабой информативностью. Это в свою очередь препятствует принятию решений участников рынка недвижимости и специалистов-оценщиков. Считаю, что подобные рейтинги систематизируют нашу деятельность, позволяют значительно быстрее и адекватнее делать оценку подобных объектов, тем самым улучшая качество оценочных работ.

Марк Роговой, член экспертного совета рейтинга, коммерческий директор компании «ТРУД» в 2009-2010 году:

— Классификация бизнес-центров проводится практически во всех регионах России. Это — маркетинговый ход с целью привлечения арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости. В то же время рейтинг позволяет владельцу или управляющей компании понять уязвимые места объекта и принять меры к улучшению. В условиях продолжающегося кризиса на рынке недвижимости проведение рейтинга является возможностью понимания сложившейся ситуации и прогнозирования направления развития рынка коммерческой недвижимости в городе. Необходима и разъяснительная работа, и более активная позиция городских и областных властей, для того, чтобы участие в рейтинге бизнес-центров имело более широкий характер. Сейчас арендаторы и покупатели получили фактический материал по состоянию бизнес-центров Новосибирска на текущий момент и могут сделать правильный выбор.

Никита Некипелов, управляющий бизнес-центром «Меридиан»:

— Я всегда был сторонником создания подобного рейтинга. Польза от него несомненная. В прошлом году наш бизнес-центр принял участие в первом рейтинге, практически сразу после ввода в эксплуатацию, и невысокие баллы по некоторым позициям сразу показали нам, что нужно улучшить в ближайший год. В результате в этом году наш бизнес-центр вошел уже в первую десятку, кроме того высокий уровень заметили и арендаторы — заполняемость здания уже давно не опускается ниже 97%.

Гельман Илья Аркадьевич, управляющий административным комплексом МФЦ:

— Данный рейтинг в настоящее время, видимо, единственный открытый источник информации для профессиональных арендаторов и участников рынка. Целью ежегодного рейтинга вижу создание эффективного и объективного инструмента оценки качества офисных площадей Новосибирска.



Comments are closed.

Так же в номере