Главная » Недвижимость » Плата за торговлю

Плата за торговлю

Цивилизованный рынок торговой недвижимости в городах Сибирского федерального округа пока только формируется, что сопровождается постоянным ростом цен на торговые площади. В 2007 году спрос на них в крупнейших городах ощутимо обгонял спрос на офисные помещения.

Аналитики отмечают, что в Новосибирске общий рост цен на рынке аренды торговой недвижимости в 2007 году был ниже роста ставок аренды на офисы. В конце года средняя арендная ставка торговых площадей в Новосибирске составляла 1522 руб. за кв. м, что на 14% выше, чем в IV квартале 2006 года.

Далеко не все торговые помещения сдаются в аренду, часть из них продается. И темпы роста цены помещений в собственность значительно превысили темпы роста арендных ставок. Так в III квартале 2007 года средняя удельная цена предложения торговых площадей к продаже составляла 100,4 тыс. руб. за кв. м, что на 58% выше, чем в IV квартале 2006 года. Порядка 9% предлагаемых к продаже торговых площадей еще находится на этапе строительства. Средняя удельная цена этой небольшой доли на 32% ниже, чем для готовых торговых помещений. Если рассмотреть торговую недвижимость с точки зрения качества, то помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах, почти на 60% дороже помещений, находящихся в подвале или низком цоколе. Наличие евроремонта при продаже увеличивает среднюю цену одного квадратного метра на 70% по сравнению с помещениями, предлагаемыми под самоотделку.

Наиболее высокие средние удельные цены на торговые площади в Новосибирске были в Железнодорожном и Центральном районах. Вместе с тем аналитики отмечают рост интереса к Ленинскому и Заельцовскому районам.

Второе место по обеспеченности торговыми площадями в торговых комплексах на 1 тыс. человек среди городов Сибирского федерального округа после Новосибирска, по мнению специалистов Regional Real Estate, занимает Омск. Если в конце 2006 года в Омске насчитывалось 36 ТК, то через год их число дошло до 61. Метраж торговых площадей также вырос почти в два раза — на 151 кв. м на одного омича. Существенный рост этого показателя наблюдался в III и IV кварталах 2007 года, так как именно в это время были введены многие торговые комплексы.

Одновременно 2007 год сопровождался ростом цен на рынке продажи торговых площадей. Он оказался не очень большим: цена продажи увеличилась на 14%. В целом по Омску средняя цена продажи торговых площадей за IV квартал 2007 года составила 53,9 тыс. руб. за кв. м. Об увеличении арендных ставок на рынке торговых помещений руководитель группы аналитики управления коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-брокеридж» Анастасия Знайдюк говорит, что ставки росли более высокими темпами, чем ставки аренды офисов: на 15,44%, или 116 руб.

Сейчас в Омске ведется строительство 37 торговых центров. Большинство из них расположено в Кировском округе города. Немалый интерес инвесторы проявляют к левобережью, что связано с ростом строительства жилых площадей на данной территории и с планами администрации Омска о переносе делового центра на левый берег. К концу 2010 года объем торговых площадей в ТЦ при условии соблюдения заявленных сроков реализации превысит 1 млн кв. м.

В Томске отмечается рост конкуренции в разных сегментах торговой недвижимости, однако, по данным АН «Сити Риэлти плюс», площадей явно недостаточно. «К сожалению, заявленное открытие первого в Томске торгово-развлекательного комплекса на пересечении улиц Вершинина и Нахимова в конце 2007 года не состоялось, — говорят в агентстве. — А интерес девелоперов к подобным проектам, судя по поступающим в агентства недвижимости заявкам, сохраняется высокий».

По данным Regional Real Estate, во втором полугодии 2007 года уровень арендных ставок на торговые площади в томских ТЦ колебался от 450 до 3000 руб. за кв. м в месяц. Средний уровень ставок составлял 1619 руб. за кв. м в месяц. Цена продаж помещений в торговых центрах была на уровне от 31 050 до 103 500 руб. за кв. м, средний уровень цены продажи составлял 67 275 руб. за кв. м.

На сегодняшний момент аренда площадей в торговых центрах небольшого формата и во встроенно-пристроенных зданиях составляет от 600 руб. за кв. м (отдаленные районы) и до 850 руб. за кв. м (центр). Аренда помещений в больших торговых комплексах, расположенных в центре Томска, обходится в сумму от 1500 до 2000 руб. за кв. м.

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах Томска за 2007 год выросла почти на 40%. В то же время цена приобретения торговых площадей в собственность подросла лишь на 8%.

По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы АН «Дом» Татьяны Бондаревой, в Барнауле спрос на торговую недвижимость не превышает предложения. Однако стоит обратить внимание на качество спроса и предложения. В последнее время растет потребность в торговых площадях более высокого качества. Соответственно, когда в эксплуатацию вводятся современные торговые центры, арендаторы предпочитают сниматься даже «с насиженных мест» и переходить туда. В связи с этим в Барнауле уже появились пустующие площади в торговых центрах постройки 1990-х годов так называемого «старого формата», которые строились без соответствующей проработки самой концепции ТЦ. На сегодняшний день в Барнауле сегмент качественных торговых площадей не заполнен и обладает значительным потенциалом роста.

В течение 2007 года в Барнауле арендные ставки на торговые помещения практически не росли. Немного поднялись цены торговых площадей, расположенных на «красной линии» (центральный проспект города): как правило, это магазины с отдельным входом, площадь которых 50–100 кв. м. Рост арендных ставок на такие помещения составил 15%. В целом осталась на прежнем уровне цена аренды на торговые помещения в периферийных ТЦ. Арендные ставки торговых площадей в зависимости от местоположения, класса объекта составляют 700–2500 руб. за кв. м.

«Достаточно активен, — говорит Татьяна Бондарева, — был сегмент купли-продажи торговых площадей. В частности, это относится к строящейся коммерческой недвижимости, когда первые или вторые этажи жилых зданий выделяются под коммерческую недвижимость. Помещения, расположенные на «красной линии«, преимущественно сдаются в аренду, продажи происходят нечасто. Порой в этой части города продаются муниципальные площади, но итоговые цены аукционов часто превышают все рыночные пределы. В целом продажные цены также остались неизменными. В частности, на это оказала влияние и ситуация на рынке вторичной недвижимости. Коммерческая недвижимость Барнаула до сих пор во многом представлена квартирами на первых этажах жилых зданий. В 2006-м наблюдалось увеличение стоимости таких объектов в связи с высоким ценовым подъемом на рынке вторичной недвижимости: рост составил порядка 90%. В 2007 году рынок практически стагнировал, в течение всего года цена приросла лишь на 6–7%. Вслед за этим остановился и рост цен на нежилые помещения на первых этажах жилых домов».

Достаточно интересна ситуация с земельными участками под застройку. Анализ показывает, что спрос на земельные участки для строительства автосервисов, производственных и складских комплексов остается стабильным. Но существует значительный дефицит в отношении подготовленных и выставляемых на продажу земельных участков как для жилой застройки, так и для строительства коммерческой недвижимости. Как правило, если земельные участки выставляют на продажу, то они отличаются завышенными ценами и значительным сроком их экспозиции. Об этом говорят и некоторые региональные компании, имеющие филиалы в Барнауле. «Строительство собственных зданий в данный момент намного проблематичнее, ввиду того что земли под застройку уже не хватает», — отмечает директор барнаульского регионального представительства ГК «Регион Трейд» Сергей Чеховских.

Некоторые арендаторы говорят, что в таких городах, как Новокузнецк или Барнаул, размер арендных ставок необоснованно завышен, при том что площадей большого размера явно недостаточно. Барнаул отличается тем, что свободных площадей размером от 2000 и выше квадратных метров в качественных торговых центрах просто нет, как нет и самих центров. В 2007 году из новых объектов торговой недвижимости был открыт только торговый центр «Европа». В конце нынешнего и в следующем году ожидается ввод в эксплуатацию других центров. Стоимость же аренды существующих торговых площадей составляет от 700 руб. и выше.

В Новокузнецке торговых помещений площадью более 2000 кв. м в хороших торговых центрах достаточно мало, и их стоимость составляет от 700 до 1100 руб. Такая ситуация, предположительно, должна измениться с вводом в эксплуатацию новых торговых комплексов.

В Иркутске, как рассказал аналитик рынка недвижимости АН «Тысячелетие» Юрий Винников, в сегменте торговой недвижимости спрос превышает предложение в несколько раз, соответственно, цены аренды по основным торговым коридорам находятся на высоком уровне — до 3000–3500 руб. за кв. м. Средняя же стоимость аренды торговых помещений в Кировском районе — от 1000 до 4000 руб. за кв. м; в Октябрьском — от 850 до 1200 руб. за кв. м; Свердловском — от 600 до 950 руб. за кв. м; Куйбышевском — от 450 до 650 руб. за кв. м и в Ленинском — от 400 до 500 руб. за кв. м.

Анастасия БЕЛЕНКОВА


Comments are closed.

Так же в номере