Главная » Экономика » Недоверие на «нулевом цикле»

Недоверие на «нулевом цикле»

В одном из предыдущих номеров была затронута тема предоставления правительственной поддержки строительной отрасли в регионе, корреспондент «КС» обсудил со строителями накопившиеся на рынке проблемы и пути их решения (публикация «В крепкой связке», № 14). Сегодня мы продолжим рассматривать проблемы функционирования строительного рынка Новосибирской области. По мнению некоторых его экспертов, в последнее время условия предоставления ипотечных кредитов становятся все более жесткими. В результате у строительных компаний возникают проблемы с привлечением финансирования на «нулевом цикле» строительства. Корреспондент «КС» АЛЕКСАНДРА ЕВДОКИМОВА выяснила, насколько трудности привлечения денег на начальном этапе строительства и проблема подорванного доверия со стороны инвесторов не только связаны между собой, но и характерны для отрасли сегодня.

Рассуждая о взаимоотношениях с банковским сектором, все опрошенные «КС» новосибирские строители отмечают, что особых проблем с предоставлением кредитов сегодня никто из них не испытывает. Отметим, впрочем, что опрос проводился среди крупных новосибирских застройщиков. Мелкие же компании наверняка продолжают испытывать дефицит банковского кредитования, поскольку у них нет ни «имени», ни соответствующего залога под строительство объектов жилой недвижимости.

Что же касается ипотечного кредитования частного инвестора на приобретение квартир и жилых домов, эксперты рынка действительно отмечают здесь некоторые проблемы. «Наша компания аккредитована в пяти коммерческих банках по предоставлению покупателям ипотечных кредитов, — говорит директор ООО «Ермак» Сергей Распопин. — Процентные ставки в банках по-прежнему высоки, поэтому ипотечные программы сегодня не особо работают». Вследствие этого у потенциальных инвесторов возникают проблемы с финансированием строительства жилого дома, квартиры в котором планируются к приобретению.

«Продавать квартиры на нулевом цикле было сложно почти всегда», — считает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. Исключением являются лишь периоды очень благоприятной экономической конъюнктуры для всей строительной отрасли (2006–2007 годы). Как отмечает генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков, «опасения рынка сегодня обоснованы. Мы видим, что за последний год расконсервировано более 100 площадок, большинство из которых находятся на «нулевом цикле». Велика вероятность того, что эти площадки не будут достроены, и проблемы обманутых дольщиков вновь получат новое развитие». В свое время, в кризисные 2008–2009 годы, все «объекты компании были сданы, хотя и с задержкой графика, — вспоминает Дмитрий Боковиков, — процедуры по передаче квартир в эксплуатацию в рамках ФЗ № 214 мы выполнили». Руководство ЗАО «Строитель» отмечает, что их компания смогла сделать правильные выводы из случившегося кризиса, и когда бы ни возникали проблемы с финансированием, организация не допускала появления обманутых дольщиков на своих объектах.

О проблемах, которые могут возникать при заключении и выполнении договора долевого участия с жителями на «нулевом» этапе строительства, говорит заместитель директора ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко: «Безусловно, риск при долевом участии сохраняется даже у самых надежных организаций. Это риск человека, который на такие сделки идет. Проблема обманутых дольщиков получила большое распространение в последнее время. Физические и юридические лица, которые не смогли выполнить свои обязательства по окончании строительства жилых домов, сегодня либо куда-то делись, либо находятся под следствием по возбужденным уголовным делам. Обманутые дольщики в свою очередь требуют денег и помощи у государства на достройку их жилых домов. С последними я не совсем согласен. Одно дело, когда человек участвует в долевом финансировании при покупке жилья на свои последние деньги, и совсем другое дело, когда он вкладывает в объект недвижимости на «нулевом» этапе строительства в инвестиционных целях, имея уже две, а то и три квартиры. В этом случае человек идет на вполне осознанный риск в своем стремлении заработать».

В одном из строящихся домов строительной компании «Ермак» еще на этапе формирования фундамента будущего объекта строительства 70% квартир уже было продано. Как отмечает директор компании Сергей Распопин, «такое доверие покупателя, который несет свои деньги на «нулевом» этапе строительства, объясняется стабильностью организации, которая за годы работы еще ни разу не срывала сроки возведения и сдачи жилья».

Только благодаря сложившейся репутации возможно завоевать доверие инвестора, утверждают и аналитики рынка. «Доверие клиентов завоевывается многолетним трудом и четким выполнением обязательств перед клиентами. Если ты клиентов до сих пор не обманывал и производил лучший в своем классе товар, покупатель обязательно тебе поверит», — говорит Сергей Дьячков из DSO Consulting. Слова аналитика подтверждает еще один эксперт строительного рынка — руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова: «Завоевать доверие можно только репутацией. В этом смысле новым компаниям, а также тем, кто кризис прошел не слишком гладко, на рынке будет крайне сложно. Раньше имело место даже не столько доверие инвесторов, сколько более высокие прибыли на рынке, которые склоняли и к более высоким рискам. Теперь же доходность на этом рынке для инвесторов существенно понизилась, поэтому и риски они стараются минимизировать».

Да и для самих застройщиков продажа готового жилья сегодня гораздо выгоднее, чем по договорам долевого участия. При первой схеме реализации квадратных метров цена на них будет значительно выше. «Уже сегодня многие строительные компании, видя неэффективность системы долевого участия на «нулевом» этапе, отказываются от масштабного ее использования, — уверяет заместитель директора ООО «Энергомонтаж» Иван Сидоренко. — С точки зрения налогообложения это не очень эффективная схема, мы в нашей компании за последний год постарались максимально уйти от долевого участия, чтобы продавать готовые квартиры, зарегистрированные на «Энергомонтаж», с уже готовым правом собственности. Однако жители по-прежнему продолжают приобретать у нас и «долевку», но все более осознанно подходят к этому процессу, понимая, насколько велики риски».

Будто в подтверждение слов строителей аналитик Елена Ермолаева также замечает, что «на «нулевом» этапе хорошо идут продажи только у тех строительных компаний, которые имеют хороший имидж. Это компании, которые зарекомендовали себя как надежные застройщики, не затягивают сроки сдачи жилья. Какие-то гарантии дает покупателям и ФЗ № 214 «О долевом строительстве…», который защищает их, в том числе от срыва сроков. Те продажи, которые идут по ФЗ № 214, представляют собой более надежный вариант вложения в недвижимость и приобретения квадратных метров. Также для повышения гарантий нужно обращать внимание на то, с каким именно юрлицом подписывает договор покупатель. Если арендатором земельного участка под домом является одно юрлицо, строит другое, а продажи ведутся от имени третьего — это повод задуматься, ведь в случае банкротства можно остаться ни с чем. Самое важное, конечно, — это имя компании, ее долгий срок работы на рынке, наличие нескольких объектов строительства».

Помимо защиты прав инвестора при приобретении квартир в строящемся жилом доме, подкрепляемой соответствующими законодательными актами, существуют программы по стимулированию инвестора к приобретению жилья в рамках деятельности самих застройщиков. Новосибирские строительные компании разрабатывают и используют свои инструменты привлечения инвесторов, не последнюю роль здесь играют и совместные с банками программы ипотечного кредитования, а также страхования рисков приобретателей квартир. Генеральный директор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков приводит пример действующей в настоящий момент у них программы безрисковой реализации проектов, когда строительство ведется при 100%-ном финансировании банка, а риск неполной реализации квартир на стадии строительства хеджируется договором с АИЖК и НОАИК по программе «Стимул». «В этих условиях любой ипотечный банк кредитует покупателей под залог строящегося жилья», — говорит господин Боковиков.

Президент СК «СтройМастер» Евгений Коновалов замечает, что их компания «пересмотрела свою кредитную политику и не привлекает больше кредитные ресурсы для финансирования своих проектов. Однако условия предоставления ипотечных кредитов могли бы быть более привлекательными, как и кредиты для самих строительных компаний. Государство может оказать на эту ситуацию существенное влияние, разработав льготную систему ипотечного кредитования, как за рубежом — 2–3% для инвесторов. Строительные же компании можно было бы освободить от возведения различных сетей и коммуникаций, что повлекло бы сокращение сроков строительства».

Главным в вопросе доверия к строителям со стороны инвестора все без исключения новосибирские застройщики признают повышение темпов и качества строительства, которые станут возможными только благодаря поддержке отрасли со стороны государства и правительства области, улучшению инвестиционного климата через снижение процентной ставки по кредитам и предоставление всей необходимой для строительства инфраструктуры.



Comments are closed.

Так же в номере