Главная » Недвижимость » Пойти дальше

Пойти дальше

Михаил КИЧАНОВ

 

Сегодня Сибирский регион — сфера интересов многих крупных федеральных девелоперских структур. Причем реализуемые здесь проекты охватывают все направления девелоперского бизнеса: от торговых и деловых центров до малоэтажного строительства. Однако несмотря на то, что опрошенные «КС» эксперты прогнозируют дальнейший рост числа крупных девелоперских объектов, построенных «федералами», ряд сибирских городов уже начал ощущать перегрев рынка предложениями в области торговой недвижимости и высококлассных бизнес-центров. Первым с этим столкнулся Новосибирск.

Привлекательный округ

Исполнительный директор компании «РосЕвроДевелопмент» Вячеслав Сосинский (в центре) в качестве особенности работы в Сибирском регионе выделяет радушный прием со стороны властей. Фото Михаила ПЕРИКОВА

«В условиях продолжающегося роста конкуренции на рынке коммерческой и жилой недвижимости в европейской части России экспансия в динамично развивающиеся города СФО представляется интересным решением для крупных девелоперских компаний. Наиболее привлекательны для реализации проектов в сфере коммерческой и жилой недвижимости крупные города-миллионники с сопоставимым уровнем доходов населения», — объясняет причину интереса «федералов» к сибирским региональным центрам аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

«Рынок недвижимости СФО становится интересным как для международных, так и для федеральных девелоперов, — продолжает второй вице-президент инвестиционной группы «Мамонов« Екатерина Мамонова. — Но каждый регион имеет свои особенности. Например, рынок Новосибирска наиболее развит практически во всех сегментах. При этом он очень интересен инвесторам из-за высокой доходности. В других регионах больше свободных сегментов, но и доходность ниже. Для таких регионов, как Алтай, характерен интерес к строительству объектов санаторно-курортной недвижимости. Красноярск наиболее развит в части реализации проектов недвижимости федеральными девелоперами. Практически каждый регион уже сейчас имеет в своей структуре хотя бы один проект, который реализуется федеральными девелоперами». «Наибольший интерес вызывают те регионы, чья экономика развивается более активными темпами», — подчеркивает генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский.

Самый интересный

Городом N 1 по числу крупных проектов, реализуемых инорегиональными девелоперами, сегодня является Новосибирск. «Новосибирск занимает первое место среди крупных городов СФО по обороту розничной торговли. Этим объясняется интерес девелоперов к строительству крупных торгово-развлекательных центров в этом сибирском городе», — констатирует господин Здрадовский.

«Интерес к данному региону вполне закономерен, — отмечает директор департамента аналитики компании ADG group Полина Жилкина. — Сегодня город занимает первое место по обороту розничной торговли среди крупных городов сибирского округа. Розничный рынок генерирует 79% товарооборота Новосибирской области. За 2006 год розничный товарооборот Новосибирска увеличился на 21,6%, в предыдущие годы этот рост составлял от 12% до 30% в год. Дальнейшее развитие розничной торговли в Новосибирске будет способствовать продвижению форматов современной торговли».

В то же время, по оценке генерального директора ООО «АФИ РУС» Алекса Столярика, заявленное количество коммерческих площадей в Новосибирске полностью закрывает его потребности: «Мы хорошо знакомы с рынком недвижимости Новосибирска. Анализируя список заявленных проектов, проектов, находящихся на стадии строительства, а также на стадии ввода в эксплуатацию, можно сказать, что на рынке Новосибирска достаточно большой процент вакантных площадей, что говорит об увеличении рисков девелопера столкнуться с перенасыщением предложений. В то же время девелопер может найти свою нишу, предоставляя более высокое качество строительства».

Об этом же говорят и данные департамента аналитики ADG group. В течение ближайших лет к открытию в Новосибирске заявлено 10 проектов крупных ТРЦ, общая арендуемая площадь которых составит более 700 тыс. кв. м. С их вводом к 2011–2012 годам рынок города приблизится к насыщению и выйдет на уровень ряда европейских столиц по показателю обеспеченности качественными торговыми площадями в расчете на 1000 жителей — около 500 кв. м. Для примера: в Варшаве этот показатель около 600 кв. м, в Мадриде — 430 кв. м, в Берлине — 380 кв. м, в Будапеште — 550 кв. м. «Таким образом, в сегменте торговых центров ожидается серьезная конкурентная борьба, смысл которой будет сводиться в основном к тому, как девелоперы будут делить между собой спрос со стороны потенциальных арендаторов — крупных сетевых ритейлеров. В этой ситуации наиболее остро будут стоять вопросы профессионализма девелоперов и качества их объектов», — отмечает Полина Жилкина.

Сама ADG group намерена реализовать в Новосибирске два проекта — ТРЦ на пл. Карла Маркса (общая площадь — 50,7 тыс. кв. м, реализация проекта началась в феврале 2007 года, сейчас он в стадии завершения монтажа стального каркаса здания) и ТРК «Каменка» (на пересечении ул. Кирова и Каменской магистрали, общая площадь — 273 тыс. кв. м, в стадии проектирования).

С перегревом рынка торговой недвижимости столкнулись и московские девелоперы в Омской области. В частности, компания Hermitage Construction & Management (Москва) решила продать участок в Омске, на котором планировалось осуществлять строительство ТРЦ Jam Молл, под жилую застройку. По словам экспертов, этот случай для омского рынка скорее типичный — за последнее время уже несколько крупных компаний-девелоперов заявили об отказе или внесении существенных изменений в проекты ТРК. Такое же решение приняла компания DVI Group, которая заявляла о строительстве торгово-развлекательного комплекса в Омске в марте 2007 года. Причина — в городе одновременно строится большое количество ТРЦ примерно одного уровня.

С профицитом предложений Новосибирск столкнулся и в сегменте высококлассных бизнес-центров. За год здесь было сдано в эксплуатацию три бизнес-центра класса «А»: «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27 тыс. кв. м, заказчик «РосЕвроДевелопмент»), «Гринвич» (общая площадь 34 тыс. кв. м, холдинг «Трансервис») и «Кронос» (общая площадь — 48 тыс. кв. м, «Группа Е4»). К осени ожидается открытие БЦ того же класса «Кобра» (ЗАО «Труд»). На очереди — Iron Hill (ООО «СКИМ», срок сдачи — IV квартал 2009 года) и Sibir Plaza (ЗАО «Снегири Девелопмент», в прошлом ГК «СТ Групп Регион», срок сдачи — IV квартал 2009 года). Существующие бизнес-центры класса «А», по оценкам аналитиков рынка недвижимости, сегодня заполнены арендаторами лишь от 25% до 70%.

В качестве конкурентного преимущества своего бизнес-центра федеральное ЗАО «Снегири Девелопмент» выдвигает «уникальное» качество грядущего предложения. «Это будет первый проект европейского уровня, реализованный в Новосибирске. В результате все, что сегодня в городе позиционируется как класс «А», с вводом Sibir Plaza тут же отомрет. Местным игрокам придется или делать редевелопмент объекта, или же понижать ставки. В лучшем случае их бизнес-центры будут соответствовать классу «B», — убежден коммерческий директор ЗАО «Снегири Девелопмент» Дмитрий Шмелев. Компания даже планирует в следующем году провести конкурс среди потенциальных арендаторов на площади бизнес-центра.

Активно «федералы» инвестируют средства и в строительство складских комплексов на территории Новосибирска. Так, в рамках промышленно-логистического парка (ПЛП) российско-казахская компания «Евразия Логистик» («дочка» инвестиционно-промышленной группы «Евразия») будет строить складской комплекс площадью 800 тыс. кв. м. Стоимость проекта — около 14 млрд рублей при сроке реализации в 2011 году. Сдача первой очереди (140 тыс. кв. м) запланирована на октябрь текущего года. «Нам как девелоперам такие проекты, как создание логистическо-промышленных зон, интересны, поскольку они упрощают выход в регион», — комментирует «КС» директор по маркетингу ООО «Евразия Логистик« Николай Дицман.

Другим крупным резидентом ПЛП стало ООО «ПНК-2», планирующее построить складской комплекс класса «А». Общая площадь проекта — 300 тыс. кв. м. Сдача первой очереди комплекса (100 тыс. кв. м) ожидается в феврале 2009 года. О строительстве производственно-складского комплекса в рамках ПЛП заявил и один из крупнейших в России металлотрейдеров ООО «Комтех». На очереди одобрение проектов холдинга «Солнечные продукты», «РосЕвроДевелопмента», «Техносилы» и ряда других.

И вглубь, и вширь

Большие перспективы открывает перед «федералами» и Красноярск. Например, дефицит офисных площадей здесь оценивается в 200–300 тыс. кв. м. Это при том, что за последние два года в городе были введены в эксплуатацию минимум шесть бизнес-центров. В планах до 2010 года — открытие еще 6–8 таких объектов. Большинство экспертов считают, что около 20% имеющихся в городе бизнес-центров можно присвоить класс «В», остальные 80% относятся к классам «С» и «D». К строительству офисной недвижимости в Красноярске сегодня проявляют интерес такие федеральные девелоперы, как московская ГК «Декра» и ГМК «Норильский никель».

Активно строятся в Красноярске и торгово-развлекательные комплексы. Их сумарная площадь за год выросла на 100%: со 120 тыс. кв. м до 260 тыс. кв. м. Одним из главных событий стало введение в эксплуатацию в апреле текущего года компанией «РосЕвроДевелопмент» первой очереди ТРК «Планета» площадью 110 тыс. кв. м. Полностью сдать комплекс планируется через год. Сегодня на каждого жителя приходится 0,2 кв. м торговых площадей. Рынок остается очень перспективным. Федеральные девелоперы уже высказали намерения продолжить строить ТРК в Красноярске и анонсировали некоторые проекты. Так, ГК «Регионы« заявила о строительстве делового и торгово-развлекательного парка. Он разместится на территории в 11 га и будет включать более 300 тыс. кв. м площадей коммерческой недвижимости. Компания StroinRos приступила к проектированию районного ТРК «Огни-2» на Ястынском поле площадью 40 тыс. кв. м. Большие планы и у компании «РосЕвроДевелопмент» — она намерена построить здесь еще два ТРЦ.

Все большее внимание «федералы» начинают уделять и другим региональным центрам, таким как города Кузбасса, Томск, Барнаул. Отсутствие в Кемерове бизнес-центров класса «А» и наличие лишь трех центров категории «В» вызывает большой интерес у москвичей. Так, ООО «Русская компания развития НК» в феврале 2008 года объявила о намерениях построить гостиничный комплекс и бизнес-центр в центральной части Новокузнецка. Это 15-этажное здание гостиницы и 6-этажный офисный блок. Площадь застройки — 2,22 тыс. кв. м, общая площадь комплекса — 17,6 тыс. кв. м, площадь подземного паркинга — 1,44 тыс. кв. м. А компания «Многофункциональные центры» (Москва) строит крупный торговый центр. За год в Новокузнецке и Кемерове побывали представители нескольких крупных федеральных компаний-консалтеров в области недвижимости. Интерес к строительству коммерческой недвижимости на территории Кемеровской области проявляет, в частности, Hermitage Construction & Management. Вероятнее всего, серьезная экспансия со стороны «федералов» может начаться уже в 2009–2010 годах.

О реализации проекта строительства торгово-развлекательного комплекса в Томске весной этого года объявила «Мега». Инвестиции составят 4 млрд рублей. В торговом центре планируется оборудовать более 140 тыс. кв. м торговых площадей.

Не так страшен черт

Однако, как правило, большинство иногородних девелоперов сегодня испытывают сложности при заходе в тот или иной сибирский регион. Основная проблема — быстро и в нужном месте получить землю под строительство объекта. «Главная сложность при заходе федеральных девелоперов в Сибирь — это высокая цена на землю, отсутствие земельных участков в центре в крупных городах и небольшой выбор участков на окраине. В некоторых городах местные власти не пускают «федералов« в свой регион, чтобы оставить эту нишу местным компаниям», — делится с «КС» своим опытом Олег Здрадовский из Terra Direction. Как правило, самым «трудным» регионом участники рынка называют Кемеровскую область из-за политики губернатора области Амана Тулеева по поддержке «своих» и включения бизнеса в решение социальных проблем в регионе.

В то же время Екатерина Мамонова отмечает организационную неподготовленность «варягов»: «Чаще всего это связано с недооценкой сложности работы в регионе, в области как подготовительной работы, так и дальнейшей эксплуатации объектов. У девелоперов могут быть завышенные ожидания. Как правило, это следствие того, что региональные проекты для федеральных операторов являются не основными, а скорее имиджевыми (как знак выхода в регион)».

Успех и скорость реализации проекта часто зависят от умения грамотно презентовать его муниципальным властям, добившись быстрого согласования. Одной из самых успешных презентаций в мэрии Новосибирска стал проект многофункционального торгово-выставочного комплекса компании «Крокус Интернешнл» (площадь комплекса более 140 тыс. кв. м, стоимость $500 млн). Тогда мэр Владимир Городецкий дал высокую оценку проекту: «Эта компания в своем проекте представила те объекты, которых явно не хватает для развития инфраструктуры города как центра науки и культуры. Высоко оцениваю этот объект. Поэтому все сделаем со своей стороны, чтобы динамично прошло и согласование, и само строительство. Готов взять персональное кураторство над этим объектом».

Самую высокую оценку работе с сибирскими чиновниками «КС» дал исполнительный директор «РосЕвроДевелопмента» Вячеслав Сосинский: «Основное отличие Сибирского региона заключается в том, что при заходе федеральной девелоперской компании в регион ее ждет, я бы сказал, более радушный прием со стороны властей, чем в большинстве городов европейской части нашей страны. Взаимоотношения с органами местной власти строятся на принципах открытости и умения держать данное слово. Если федеральная компания выполняет все заявленные обязательства и оправдывает ожидания властей, то у нее с ними складывается конструктивный диалог, и поддержка властей гарантирована. Если же компания не выполняет своих обещаний, то наверняка отношение к ней изменится и со стороны бизнес-сообщества, и со стороны власти в худшую сторону».

По словам Алекса Столярика из «АФИ РУС», для решения таких проблем федеральные девелоперы, как правило, создают альянсы с местными игроками: «Данные партнерства выгодны для обеих сторон: федеральный игрок вкладывает в проект имя, опыт, значительную долю в финансирование, в то время как местный игрок помогает с административными ресурсами, знаниями местных реалий».

Экспансия продолжится

Еще как минимум 5–10 лет Сибирь сохранит актуальность для инвестиций со стороны московских девелоперских структур. «Перспективы региона достаточно высоки — в Сибири территории застроены не так плотно как, например, в Краснодаре, Ростове-на-Дону и в европейской части России. Но крупным федеральным компаниям, чьи штаб-квартиры находятся в Москве, необходимо умение грамотно организовать систему удаленного контроля за девелопментом. Это одно из составляющих успеха в регионе», — считает Вячеслав Сосинский.

По оценке президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олега Лугового, пока региональные игроки не получат доступ к «дешевым» и «длинным» деньгам, который есть у федеральных игроков, большинство крупных объектов коммерческой недвижимости будут строить московские компании: «Только те, кто имеет доступ к серьезным финансовым ресурсам, смогут рассчитывать на хорошие проекты. Например, предположить, что в Новосибирске можно построить интересный крупный проект с низкой себестоимостью, практически невозможно. Это сигнал для крупных девелоперских структур».



Comments are closed.

Так же в номере