Главная » Спецвыпуск » Осторожно: неликвид

Осторожно: неликвид

Неудачные дома Новосибирска

В Новосибирске начинает складываться рынок не только элитного жилья, но и неликвида. Одним из основных критериев низкой ликвидности квартиры является неудачное соотношение ее характеристик и месторасположения дома. Как правило, причины низкой ликвидности квартир — неверные маркетинговые решения или затянутые сроки строительства.

Специалисты рынка недвижимости единогласно отмечают, что требования, предъявляемые покупателями к жилью, сегодня значительно возросли. Причем речь идет как о вторичном рынке, так и о строящихся домах. Тем не менее, по мнению начальника отдела вторичного жилья инвестиционной риэлтерской компании «Мегаполис» Ивана Гайгерова, в Новосибирске пока сложно выделить совсем уж неликвидные объекты. По словам господина Гайгерова, это для Москвы характерна ситуация, когда пустыми могут простаивать целые подъезды и дома, потому что кого-то не устроила цена или расположение оказалось неудачным. В Новосибирске же рынок новостроек пока является дефицитным — из-за небольших объемов строительства. Но рост запросов покупателей неизбежно приведет к тому, что в городе будет увеличиваться число домов, квартиры в которых будут продаваться «со скрипом». Сегодня такие уже есть.

Впрочем, как отмечали опрошенные «КС» риэлтеры, публично оглашать список низколиквидных объектов Новосибирска им невыгодно. «Это наш рынок, наш товар, и публично критиковать его не в наших интересах», — подчеркнул один из сотрудников агентства недвижимости. Хотя существует и иная точка зрения. Так, директор «Центрального Агентства Недвижимости» Олег Харченко полагает, что новосибирцы должны знать о неликвидных проектах города, чтобы не попасться на уловку низких цен и не стать обладателем вечного долгостроя. «О проблемных домах нужно говорить, — считает Харченко. — Тот, кто «попал» с трудной квартирой, заинтересован как можно скорее найти простака и перепродать ее. Поэтому потребителю необходимо знать о «трудных объектах».

Проекты с просчетами

По мнению представителей агентств недвижимости Новосибирска, можно выделить целый ряд неудачных строительных концепций. Как правило, все ошибки, допущенные строителями на этапе проектирования, совершаются по причине отсутствия маркетинговой информации. Иван Гайгеров одним из основных критериев низкой ликвидности жилья называет неудачное соотношение характеристик квартиры и ее месторасположения.

В частности, отмечает Гайгеров, бывают случаи, когда дом, полностью отвечающий критериям элитности, строится на периферии. Такие квартиры «зависают» в продаже дольше остальных. Пример — дом в удаленном районе, возле Бугринской рощи, с просторными квартирами площадью 150-200 кв. м, хорошего качества, предлагающимися по высокой цене. «Богатый человек, — говорит Гайгеров, — на окраину не поедет. А тот, кто настроен приобрести квартиру в удаленном районе, ориентируется на жилье эконом-класса, небольшие площади и невысокие цены».

Олег Харченко считает, что еще одна причина невостребованности некоторых квартир — чрезмерно большая площадь комнат. «Клиент покупает 100 кв. м, — отмечает Харченко, — но на такой площади ему нужно как минимум три комнаты, а ни в коем случае не две». Поэтому строительные компании, запроектировавшие комнаты площадью по 30-40 кв. м, нередко бывают вынуждены «на ходу» менять проект, разбивая большие квартиры на несколько поменьше.

Впрочем, и небольшие квартиры на периферии не всегда популярны. Еще одним критерием «неудачного» объекта риэлтеры называют неразвитую инфраструктуру и транспортные развязки в районе дома. В качестве примера они приводят улицу Обскую. Там недавно было построено несколько домов, но клиенты туда не стремятся, поскольку их, по мнению специалистов, не устраивает окружение.

Татьяна Дергачева из компании «Афина Паллада» отмечает, что покупатели стали обращать больше внимания на экологическую обстановку в района и уровень шума. Так, в районе ЦУМа сегодня продать квартиру уже не так просто, как раньше, особенно если окна квартиры выходят на Вокзальную магистраль. И хотя клиенты согласны снимать жилье в таких районах, комментирует Дергачева, жить там постоянно мало кто хочет.

К критериям не самого удачного дома клиенты и риэлтеры относят близость рынков, отсутствие парковок, гаражных комплексов, замкнутых охраняемых дворов. Наконец, последним фактором, способным отрицательно повлиять на решение о покупке, становится вид из окна — если взору открывается, например, свалка или частный сектор.

Подчас ликвидность снижается и в связи с тем, что технические условия квартиры не соответствуют тому, как этот объект позиционируется на рынке. Например, когда речь идет об элитном жилье с откровенно низкими потолками. Как отметил Иван Гайгеров из компании «Мегаполис», в Новосибирске есть несколько домов с большими и качественными квартирами, высота потолка в которых, как в «хрущевках», составляет 2,5-2,7 м, когда как стандарт элитности предполагает 3 м и выше.

«Проблемные» объекты

Кроме откровенных просчетов с точки зрения проектирования и маркетинга, существует ряд объектов, сроки строительства которых чрезмерно затянулись. Долгострой стал для Новосибирска настолько привычным, что, по словам Татьяны Дергачевой из «Афины Паллады», сегодня покупатели уже готовы мириться с превышением сроков строительства на полгода-год — лишь бы дом был построен и сдан. Однако и это происходит не всегда. Например, по данным Дергачевой, продать квартиру в строящемся доме около ГПНТБ стало почти нереально: длительное время на объекте не ведется никаких работ.

А вот качество строительства, напротив, редко бывает причиной «зависания» квартиры в продаже. Риэлтеры единогласно отмечают: так уж сложилось в Новосибирске, что приобретают даже квартиру с техническими недоделками — все равно потом переделывать. Таким образом, считает Иван Гайгеров, качество редко является «камнем преткновения» при выборе варианта. По мнению Татьяны Дергачевой, недоделки или повреждения имеются на каждом объекте города, однако по-настоящему «опальных» домов, от которых из-за строительного брака отказывались бы клиенты, она не знает. «Дело в том, — комментирует Олег Харченко, — что в городе вообще невысок уровень качества строительства, поэтому кривая стена не остановит покупателя». Тем более что в городе сохраняется дефицит сданных в эксплуатацию домов в хороших местах. В таком случае клиент сначала приобретает место, а уже потом качество. И, отмечает Олег Харченко, строители этим пользуются.

По просьбе корреспондента «КС» новосибирские риэлтеры назвали ряд объектов, отличающихся, по их мнению, непродуманностью маркетинговой концепции, а также «проблемных».

1. Дом на пересечении Красного проспекта и улицы Писарева. Главный его минус — местоположение: прямо под окнами проходит железная дорога. Поэтому, несмотря на просторные квартиры и общую престижность района, продать в нем квартиру очень непросто.

2. Квартиры площадью 200-250 кв. м в микрорайоне «Горский». Тот, кто действительно ищет «элитку», стремится к камерности, небольшим строениям. Вместе с тем жилье небольшой площади там продается нормально.

3. Дом в самом конце улицы Фрунзе. Долгострой — возводится уже более пяти лет, но пока поставлена только «коробка». Цены в этом доме на порядок ниже рыночных, а срок окончания строительства под вопросом.

4. Дом на пересечении улиц Гоголя и Ипподромской. В целом риэлтеры считают его качественным объектом, однако есть одно «но»: сдавать дом в эксплуатацию застройщик собрался не посекционно, а целиком. И до момента сдачи туда никто не может вселиться. Учитывая, что строительство идет уже четыре года, специалисты предполагают, что кто-то наверняка потерял некогда вложенные сюда деньги.

5. Жилмассив Приморский в районе ОбьГЭС. Оценен риэлтерами как один из самых сложных объектов Новосибирска. Строительство ведется очень медленно, инфраструктура практически не развита.

6. Еще один долгострой — МЖК «Электрон» — отпугивает покупателей криминалом: по этому объекту были случаи двойных продаж.

Андрей ФРОЛОВ


Comments are closed.

Так же в номере