Главная » Экономика » Построить с задором - 2

Построить с задором — 2

Построить с задором — 2

«КС» продолжает подводить итоги прошедшего строительного года. Напомним, что ранее мы представили наиболее значимые события и достижения не только строительной отрасли в целом, но и ее видных представителей в отдельности. На этот раз участники рынка — застройщики, власти и эксперты — оценили текущую ситуацию и поделились своими прогнозами. Отрасли грозит стагнация, сходятся во мнении аналитики.

Требовательность, москвичи и новые форматы жилья

Примерно такими словами можно охарактеризовать минувший строительный год. Говоря о своих впечатлениях о прошедшем годе, застройщики практически в один голос заявляют: покупатель стал крайне требовательным. Таким образом, по итогам ушедшего года можно говорить об усилении конкуренции по двум направлениям — ценовому и неценовому.

председатель совета директоров группы компаний «Новоград» Евгений ГрибовУсиление неценовой конкуренции среди застройщиков выявил председатель совета директоров группы компаний «Новоград» Евгений Грибов: «Потребитель большее внимание стал уделять качеству, комфортности, энергоэффективности возводимого жилья». Девелопер считает, что теперь застройщиками будет уделяться больше внимания инфраструктуре возводимых объектов, а точнее, организации огороженных охраняемых территорий, рекреационных зон, детских площадок, а также они более тщательно подойдут к отбору операторов коммерческих площадей.

Директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский«Сейчас недостаточно просто вовремя предоставить квадратные метры в соответствии с заплаченной ценой. Теперь люди ожидают максимального решения вопросов коммерческой инфраструктуры, то есть строить без магазинов, кафе и прочих мест бытовых услуг уже нелепо. И также будущие жильцы начинают серьезно интересоваться вопросами социальной инфраструктуры — детскими садами, школами, поликлиниками. Хотя этот вопрос не зависит от застройщика напрямую, тем не менее если обеспеченность социальной инфраструктурой присутствует или планируется, объект получает серьезные рыночные предпочтения», — соглашается директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

генеральный директор строительной компании Евгений Коновалов«Отмечу, что клиент становится все более требовательным к качеству продукта», — подтверждает тенденцию как генеральный директор строительной компании Евгений Коновалов, так и представители ГК «Кварсис». Также Евгений Коновалов отметил, что в 2013 году продолжила расти себестоимость жилья и уменьшилась доходная часть. «Но это сокращение было спрогнозировано, и потому критичным назвать его нельзя», — отмечает собеседник «КС».

Также, по словам Евгения Коновалова, на текущий момент усиливается конкуренция на окраинах города. Объясняется это усиление нехваткой свободных земель в Новосибирске. «Думаю, что в ближайшие 2–3 года в этом сегменте будет очень жарко. Помимо того, что на этих площадках сталкиваются традиционные лидеры экономсегмента, интриги добавляют еще и москвичи, которые сейчас активно наступают, скупают земли под строительство и также намерены возводить производство ЖБИ, — говорит генеральный директор «СтройМастера». — И плюс ко всему довольно серьезную конкуренцию начали составлять многочисленные инвесторы, вкладывающие в строительство малоэтажного жилья на окраинах. На обострение конкуренции в этом сегменте влияет и начавшаяся работа по развитию агломерации города, а также усиление производственных мощностей материалов, идущих как раз на строительство малоэтажки».

С тем фактом, что малоэтажка набирает в последние годы обороты, соглашается и Татьяна Казакова. «То, что еще несколько лет назад можно было бы причислить к коттеджным поселкам или таунхаусам, сегодня приобрело форму уютных малокваритрных домов с небольшим количеством соседей и благоустроенной территорией», — делится наблюдениями аналитик.

директор по маркетингу и продаж СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов«Одной из тенденций 2013 года на рынке недвижимости стало увеличение объемов строительства. В Новосибирск приходят новые девелоперы, тем самым формируя конкурентную среду», — соглашается с фактом усиления конкуренции и директор по маркетингу и продаж СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов.

«Если раньше присутствие иногородних игроков проявлялось через участие в проектах в качестве инвесторов или соинвесторов, то сейчас они принимают непосредственное участие в конкурсах и покупают проекты», — продолжает тему «экспансии» Евгений Грибов.

Другой особенностью 2013 года, по мнению директорапо маркетингу и продаж СП ООО «Сибакадемстрой», стало увеличение спроса на квартиры на начальных этапах строительства. Жилая недвижимость продолжает оставаться одним из самых востребованных и доступных инвестиционных инструментов для частных лиц. «Так, в первой очереди микрорайона Европейский Берег еще на стадии котлована было продано порядка 15%. Сейчас активно покупают квартиры в новом жилом комплексе PANORAMA, который мы только начали строить недалеко от Горского микрорайона. Ипотека продолжает оставаться одним из самых доступных инструментов для покупки жилья. Доля сделок с привлечением ипотечных средств в компании «Сибакадемстрой» в 2013 году увеличилась вдвое — до 50%», — демонстрирует сказанное на собственном примере Динар Зарипов.

Кстати, согласно информации Центрального банка России, в течение 2013 года кредитными организациями Новосибирской области предоставлены 20 080 ипотечных жилищных кредитов физическим лицам, что составило 107,2% от количества ипотечных жилищных кредитов, выданных в 2012 году. «Ипотека сейчас — основное средство приобретения жилья. В настоящее время ипотека на вторичном рынке составляет 55% всех сделок, на первичном — 43%. Процентные ставки сейчас не на минимальном, но достаточно стабильно низком уровне относительно предыдущих наблюдений», — характеризует ситуацию руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова.

В продолжение темы тенденций 2013 года, по мнению Евгения Грибова, девелоперы стали больше внимание уделять маркетингу своих проектов — активно используются такие инструменты продвижения, как нейминг, брендирование и позиционирование. «И в результате на рынке появляется все больше концептуальных домов, таких как «Статус», «Берлин», — отмечает председатель совета директоров группы компаний «Новоград».

Особое внимание «КС» Евгений Грибов обратил на развитие новых форматов жилья. В последнее время стали набирать популярность апартаменты — недвижимость для среднесрочного и долгосрочного пребывания, находящаяся под централизованным управлением, включающее в себя элементы гостиничного сервиса. Следующий формат — коттеджные поселки «под ключ», реализуемые строительными компаниями. Собеседник «КС» приводит в пример такие поселки, как Березки, Красная Горка. «Это могут быть коттеджи, таунхаусы или многоквартирные дома», — подчеркивает многоформатность малоэтажного жилья председатель совета директоров группы компаний «Новоград».

Характеризуя год в целом, начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергей Боярский прежде всего отметил, что «почти по всем направлениям зафиксированы превышения плановых показателей». «Так, в 2013 году по объемам ввода жилья на территории города строительный комплекс в очередной раз обеспечил превышение плановых показателей по вводу жилья. Введено 1 179 612 кв. метров жилья. По итогам 2013 года введен в эксплуатацию 481 объект общественного и производственного назначения, автостоянок и гаражей общей площадью 700 720 кв. метров, создано 10 090 рабочих мест. В 2013 году на территории города было создано рекордное для Новосибирска количество мест в детских дошкольных учреждениях — 3950 единиц», — перечисляет достижения строительной отрасли начальник департамента строительства и архитектуры.

«Словом, строительный комплекс города Новосибирска планомерно и динамично развивается, демонстрируя отличные результаты своей деятельности, что, несомненно, является показателем эффективного взаимодействия власти и представителей профессионального сообщества участников строительной отрасли», — подытожил собеседник «КС», напоминая, что в 2013 году строительный комплекс города Новосибирска продолжил уверенный и динамичный рост, несмотря на сложную ситуацию.

Вопрос в спросе

Об ожиданиях и прогнозах на спрос, предложения и стоимость жилья в 2014 году корреспондент «КС» побеседовал как с игроками рынка, так и с экспертами. Но сначала о том, сбылись ли прогнозы аналитиков, и что помешало их реализации, если таковое случилось.

«Оправдались с превышением, — интригует Татьяна Казакова. — По нашим прогнозам, стагнация на рынке должна была начаться уже летом 2013 года, однако на «вторичке» она началась с июля, а на первичном рынке — только с конца осени. При этом, несмотря на остановку роста цен, активность сделок продолжала оставаться достаточно высокой и до конца года».

«Прогнозы на год 2013 оправдались, но со сдвигом в полгода, что обусловлено ситуацией политической и экономической, которую можно охарактеризовать как неустойчивую», — комментирует Александр Астахов.

«Мы прогнозировали снижение темпов роста цен на первичном рынке. В декабре 2013 года средняя цена предложения на «первичке» составила 51,7 тыс. рублей, что на 2,9% выше, чем в декабре 2012 года. Это ситуация, близкая к стагнации цен, причем с мая по сентябрь цены преимущественно снижались, и ситуация выправилась лишь в последние два месяца, — охарактеризовала прошлогоднюю ситуацию на новосибирском рынке директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — На «вторичке» цены выросли на 3,9%, в то время как в 2012-м — на 17%. То есть на обоих рынках жилья рост цен — ниже инфляции».

Вырос на вторичном рынке, по данным RID Analitics, и срок экспонирования объектов с 7–10% в марте–июне 2013-го и до 14,5% к концу года.

В целом же «экономика стагнирует, и это отражается на рынке недвижимости. При этом объемы строительства жилья в Новосибирске высокие, как и конкуренция», — резюмирует Елена Ермолаева.

«Общий рост цен за год на вторичном рынке составил 1,5%, на первичном — 6,0%. В настоящее время на обоих рынках наступила стадия стабилизации — цены от месяца к месяцу колеблются вверх-вниз в пределах 0,5%», — представляет свою оценку Татьяна Казакова.

«По нашему мнению, 2014 год пройдет под знаком стабильности. Общий рост цен за год не превысит 5%, причем основной вклад в этот рост будет наблюдаться к концу года. Наибольшим спросом будет пользоваться жилье «для себя» — комфортные квартиры по средненизким ценам», — прогнозирует собеседница «КС».

«Экономкласс по-прежнему пользуется спросом, хотя и предложение в этом классе существенно выросло, что может в конце концов привести к ценовой конкуренции среди застройщиков. В премиум-классе проектов крайне немного, поэтому конкуренция невысокая. Пока — прогноз на дальнейшую стагнацию, а дальше все будет зависеть от состояния экономики», — заключает Елена Ермолаева.

Среди самих застройщиков определенности нет. «Моя позиция следующая: средней стоимости цены квадратного метра не существует в принципе. Рынок разнонаправленный, какая-то недвижимость будет дорожать, какая-то — уходить с рынка по принципу отрицания. Кризис перепроизводства налицо, но он не ударяет, а очень сильно сепарирует участников, — считает Игорь Белокобыльский. — Шансы на удорожание имеет недвижимость с большим количеством опций и гарантий, и недорогое некачественное жилье может оказаться невостребованным. Покупательские предпочтения в последнее время меняются очень серьезно», — оценивает рынок застройщик.

В «Энергомонтаже» готовятся к росту цен на жилье, и связано это напрямую с тем, что «в правительстве Новосибирской области разрабатывается проект Региональных нормативов градостроительного проектирования, которые существенно повлияют на стоимость квадратного метра и не в меньшую сторону», — ответили в компании. Стоит заметить, что беспокоят большинство новосибирских застройщиков прежде всего изменения в части увеличения плотности застройки. Напомним, что в ноябре прошло года депутаты Законодательного собрания Новосибирской области направили документ, регламентирующий эти самые нормы регионального градостроительного проектирования. Тогда областных парламентариев смутили не только объемы инвестиций и самого документа, но и неверные расчеты и дублирование норм уже существующих. На прошлой неделе при подведении итогов деятельности департамента строительства и архитектуры генеральный директор ГК «ПТК-30» Владимир Коновалов напрямую обратился к министру строительства и ЖКХ с просьбой учесть мнение застройщиков при дальнейшей разработке этого документа.

Побеседовав с федеральными аналитиками относительно положения дел на строительном рынке, корреспондент «КС» выяснил, что прогнозы отнюдь не радужные. «Объемы застройки в 2014 году по РФ должны снизиться, что будет связано с ожидаемым замедлением темпов экономического роста. Цены на недвижимость в будущем году останутся практически без изменений ввиду снижения платежеспособного спроса», — прогнозирует аналитик «Инвесткафе» Игорь Арнаутов. И если в 2013 году объем инвестиций в недвижимость в РФ достиг $8,1 млрд, то в 2014 году их объем сократится и, возможно, составит только $7 млрд, и случится это, по мнению Игоря Арнаутова, из-за падения спроса и вероятного роста имущественных налогов. Иностранные же инвестиции в российскую недвижимость в 2013 году выросли почти в 2,5 раза и достигли $3,7 млрд, или 45% от общего объема по итогам года. В 2014 году они могут сократиться до $2,8–3 млрд, предсказывает аналитик.

Завершение 2013 строительного года в целом по стране старший аналитик «Альпари» Анна Бодрова оценивает как достойное, несмотря на общую тенденцию к замедлению развития экономики РФ. «По разным оценкам, рост тут составил от 5% до 8%, в 2014 году рост инвестиций также может остаться сдержанным, в пределах 5–10%, из-за умеренных ожиданий относительно отечественной экономики», — соглашается с Игорем Арнаутовым аналитик «Альпари».

В свою очередь триумфальным для коммерческой недвижимости стал IV квартал 2013 года — введено более 800 тыс. кв. метров торговых площадей. «И это абсолютный максимум за семь лет, — утверждает Анна Бодрова. — Основная нагрузка тут легла на регионы и небольшие города в областях, которые дали более половины указанного прироста. Однако в целом за 2013 год сегмент коммерческой недвижимости остался на своих стандартных уровнях, ввод торговых площадей оценивается в 1,65 млн кв. метров».

На текущий момент, по мнению эксперта из «Альпари», строительный сектор находится в состоянии консолидации сил и финансов, учитывая сложившуюся обстановку в экономике страны. И подобная тенденция распространится минимум на первое полугодие 2014 года.

«Что касается прогнозов на 2014 год, то могу вас заверить, что строительный комплекс будет так же планомерно развиваться, повышая уровень эффективности принимаемых управленческих решений и оперативно реагируя на изменения в конъюнктуре строительной отрасли», — заверил корреспондента «КС» Сергей Боярский.

Но не разделяет оптимизма чиновников Александр Астахов: «Спрос снижается. И когда сейчас говорят, что он будет расти, то скорее, ситуацию приукрашивают и выдают желаемое за действительное. По прогнозам, спрос в 2014 году снизится на 20%».

Цены, по словам Александра Астахова, будут зависеть от этапа строительства, но «в среднем скорее будут держаться в рамках инфляции», подытожил эксперт.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:
Президент ОАО «ХК «Сибцем» Георг Клегер:

В целом строительной отрасли России в 2013 году удалось сохранить положительную динамику развития, о чем, прежде всего, говорит рост объемов потребления цемента. Так, в 2012 году были зафиксированы максимальные для постсоветского периода показатели производства и потребления цемента. С января по декабрь 2012-го предприятия отрасли произвели 61,5 млн. тонн продукции. По предварительным данным ОАО «ХК «Сибцем», объем потребления цемента в СФО в 2013 г. – 7,02 млн. тонн, прирост к 2012 г. составил 9%. Но стоит отметить, что ситуация в жилищном и инфраструктурном строительстве складывается по-разному. Так, в настоящее время мы наблюдаем замедление темпов роста в жилищном строительстве. По сравнению с центральной частью России ввод жилья в СФО невелик и составляет менее 12% от общероссийских объемов, но темпы прироста на строительном рынке СФО выше, чем в целом по России. По итогам 2013 года в Сибирском федеральном округе введено в эксплуатацию 7,8 млн. кв. метров жилья, что на 7% превышает показатели предкризисного 2008 года и на 5% показатели 2012 года. Замедление темпов роста в жилищном строительстве объясняется прежде всего ограниченными возможностями финансирования. В России в настоящее время не практикуется долгосрочное финансирование приобретения жилья, приемлемого для населения. И в этом плане решением проблемы может стать расширение специальных программ, повышающих доступность жилья для широких слоев граждан. Это могут как программы, финансируемые государством, например, предоставление бесплатного жилья или льготных ипотек семьям военных, молодым и многодетным семьям, молодым специалистам, так и программы, предусматривающие продление сроков кредитования. Так, если за границей ипотечные кредиты выдаются и на 30 лет, то в России сроки жилищного кредитования значительно меньше. Также стоит отметить, что строители сами сдерживают объемы ввода жилья, опасаясь существенного увеличения сроков его реализации и возникновения убытков в связи с наличием кредитной нагрузки, поэтому сегодня строится столько квартир, сколько гарантировано будут проданы.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Екатерина Митряшина, депутат городского Совета депутатов Новосибирска, член комиссии по градостроительству и городскому хозяйству:

— Ввод жилья с каждым годом все увеличивается. Новосибирская область — лидер в СФО. По итогам 2013 года только в Новосибирске ввели почти 1,2 млн кв. метров, превысив на 5% показатели 2012 года. Но следует обратить внимание на то, каким образом эти квадратные метры даются нашим строителям и как на них живется нашим горожанам. До сих пор не оптимизированы нормы размещения парковочных мест. Застройщикам приходится строить крытые парковки, спрос на которые, как известно, довольно низок. Необходимо разработать новые нормы, согласно которым количество машино-мест находилось бы в прямой зависимости от расположения жилого дома. Если это жилье экономкласса в отдаленных районах, то требования должны быть одни, а если это жилье в центральной части города, то другими. Так как в этом случае соотношение 1 квартира — 1 машино-место, разработанное устаревшими СНиПАми, совершенно не работает. Число автолюбителей настолько возросло, что найти свободные парковки в Новосибирске стало практически невозможно. Особенно остро эта проблема встает при строительстве офисных зданий. Причем в данном случае ситуацию осложняет нередко уже сам застройщик. Строители бизнес-центров нередко меняют статус здания, что позволяет им избегать обеспечения необходимого количества парковочных мест. В результате дворы близлежащих жилых домов оккупируют автомобили работников и клиентов бизнес-центров. Кстати, подобная ситуация как раз происходит по ул. Кошурникова, 5, жильцы которого выступили против строительства 4-этажного офисного здания. В случае его возведения, помимо того, что дворовую территорию займут машины работников и посетителей, в квартирах также снизится уровень естественного освещения. Закономерно, что заинтересованные стороны решают этот вопрос в суде. Возможно, таких последствий помогут избежать широко обсуждаемые сейчас Региональные нормативы градостроительного проектирования, которые предусматривают увеличение плотности при застройке. Но с другой стороны, это может обернуться неминуемым ростом стоимости квадратного метра.



Comments are closed.

Так же в номере