Главная » Спецвыпуск » Больше площадок - ниже цены

Больше площадок — ниже цены

Согласно планам администрации Омской области, в регионе за ближайшие семь лет будет построено около 3,5 млн кв. м жилья. О мерах, предпринимаемых властями по активизации строительства, корреспонденту «КС» Владимиру АПРЕЛЮ рассказал губернатор Омской области Леонид ПОЛЕЖАЕВ.

Аркадия УВАРОВА

— Леонид Константинович, как обстоят дела в строительной отрасли Омской области?

— В регионе, как практически и по всей России, сложилась ситуация, когда потребность в доступном жилье с каждым годом возрастает, а темпы жилищного строительства значительно отстают от спроса. Тем не менее в 2002 году нам удалось не только остановить падение объемов жилищного строительства, но и добиться их устойчивого роста (в 2002 году — 132%, в 2003 году — 138%, в первом полугодии 2004 года — в 1,5 раза). Мы сохранили дееспособный строительный комплекс, который, по нашей оценке, способен обеспечить рост объемов строительства жилья в течение ближайших двух лет почти в два раза и к 2010 году позволит выйти на уровень строительства жилья до 1 млн кв. м в год.

Между тем в послании президента Владимира Путина Федеральному Собранию Российской Федерации была поставлена задача к 2010 году создать условия, обеспечивающие как минимум для трети граждан страны возможность приобретения жилья. Основная проблема в достижении этой цели — недостаток финансовых ресурсов в жилищной сфере, что не дает рынку недвижимости динамично развиваться. Только грамотная система финансирования, включающая в себя ипотечное жилищное кредитование и инвестиционно-строительную деятельность, сможет решить эту проблему. К 2010 году объемы ввода в эксплуатацию жилья по Российской Федерации должны возрасти с 36 млн кв. м до 80 млн кв. м.

— На каких площадках Омска будет начато строительство в ближайшие годы?

— Согласно утвержденной Концепции развития жилищного строительства в Омской области, в строительстве жилья есть два основных направления. Во-первых, это возведение многоквартирного жилья по утвержденным нормам (социальное жилье) в областном центре и городах области. Во-вторых — развитие в районах области индивидуального усадебного жилищного строительства.

На 2004 год жилищный фонд Омской области составил 39 млн кв. м общей площади. В среднем на одного жителя области приходится 18,6 кв. м жилья. На учете для получения жилья и улучшения жилищных условий на 1 января 2004 года состояло 66,7 тыс. семей, а фактически с учетом ветхого жилищного фонда каждая вторая семья хотела бы улучшить свои жилищные условия. Число семей, получивших жилье за 2003 год, составляет 1230 (2% от числа семей, состоящих на учете).

— Каковы планы строительной отрасли на ближайшую перспективу?

— За предстоящие семь лет в Омске предстоит построить почти 3,5 млн кв. м общей площади жилья. Программа строительства жилья активно реализуется на новых строительных площадках — это микрорайоны «Кристалл», «Прибрежный», «Полет». Для привлечения инвестиций в строительство социального жилья правительством Омской области ведется работа с потенциальными инвесторами, заключен Инвестиционный контракт с ЗАО «Стройинвестрегион». Согласно ему, до 2007 года в областном центре предстоит построить 380 тыс. кв. м жилья с привлечением средств инвестора, из них около 115 тыс. кв. м — в микрорайоне «Прибрежный». Два дома уже введены в эксплуатацию, еще четыре планируется завершить до конца текущего года. Согласно контракту, развернуто строительство жилья в объеме около 100 тыс. кв. м в микрорайоне «Кристалл». В микрорайонах 5-м и 13-м Левобережья намечено построить соответственно 135 и 120 тыс. кв. м жилья.

Привлечение внебюджетных средств обеспечило рост объемов инвестиций в жилищное строительство. Объемы финансирования строительства возросли в прошедшем году в два раза к уровню 2002 года (2002 год — 1,25 млрд рублей, 2003 год — 2,45 млрд рублей).

— Как растут доходы населения региона? Могут ли жители области позволить себе приобретение жилья?

— Анализ ситуации на рынке жилья Омской области показывает, что покупательная способность населения возросла. Средняя номинальная начисленная заработная плата за 2003 год по Омску составила 5376 рублей, рост к 2003 году — 128%. Показатель доли населения с доходами выше 4 тыс. рублей на душу населения в месяц составил 41% (в 2002 году — 24,7%). А общая сумма денежных накоплений и сбережений населения за 2003 год составила 10,8 млрд рублей, что в 2,7 раза больше, чем за 2002 год.

Цены на рынке жилья пока удается сдерживать благодаря мерам по разворачиванию программы строительства социального жилья. Так, в I квартале 2004 года стоимость 1 кв. м жилья в домах типовых серий улучшенной планировки на первичном рынке составила 11 040 рублей, рост к I кварталу 2003 года — 112%. Стоимость 1 кв. м в элитных домах за этот период практически не изменилась и составляет около 14 тыс. рублей.

Если бы в конце 2002 года не были приняты меры по созданию новых площадок и заделу жилых домов с квартирами в пределах социальной нормы, которые составили более 50% от общего ввода многоквартирного жилья в 2003 году, мы бы получили ситуацию, подобную, к примеру, сложившейся в Новосибирской области. Там стоимость 1 кв. м общей площади жилья составляет в аналогичных домах 17,4 тыс. рублей, а в элитных — свыше 20 тыс. рублей, что более чем в 1,5 раза выше, чем в Омской области. В общем по стране в период с 2001 по 2003 год стоимость жилья на первичном рынке по России возросла на 54%, по Омской области — на 17%.

Сегодня темпы роста цен на жилье типовых серий соответствуют динамике доходов населения. Об этом свидетельствует коэффициент финансовой доступности жилья для населения в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище». Он рассчитывается исходя из количества лет, необходимых среднестатистической семье, в течение которых она должна откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной квартиры по средневзвешенной цене в данном регионе. Ожидаемым результатом программы должна стать доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года.

В среднем по России за 2003 год коэффициент финансовой доступности жилья для населения составил 4. В Омской области в I квартале 2003 года этот показатель составил 4,1, а в начале текущего года — 3,58, что свидетельствует о повышении доступности приобретения жилья. Даже с учетом наличия изношенного жилищного фонда жители города Омска как наиболее реальные потенциальные заемщики обладают материальными активами в виде ликвидного жилья в объеме свыше 60 млрд рублей.

По данным Агентства жилищного строительства Омской области, учтенный неудовлетворенный спрос населения на ипотечные жилищные кредиты составляет свыше 2 тыс. граждан. 80% жилого фонда Омской области (в том числе 354 тыс. приватизированных квартир) находится в частной собственности граждан.

— На территории региона работают схемы, объединяющие усилия участников жилищного строительства. В частности, одна из схем уже позволила более чем 700 семьям омичей, в основном работающим в бюджетной сфере, получить новое жилье

— Да, в настоящее время для нас представляют интерес финансовые схемы, направленные на объединение усилий участников жилищного строительства. Есть положительный опыт взаимодействия инвестора строящегося жилого микрорайона «Прибрежный» и московского ОПТ-Банка, выдающего гражданам ипотечные кредиты под реализуемые квартиры.

Для поиска путей наиболее оптимального механизма инвестирования средств в строительство жилья еще в 2000 году администрацией области были созданы областное государственное учреждение «Агентство жилищного строительства» и открытое акционерное общество «Омская региональная ипотечная корпорация». Вместе с ними была утверждена и основная схема, которая предполагала оплату гражданином 30% стоимости жилья, а оставшаяся сумма погашалась за счет ипотечного кредита, который выдается на срок до 10 лет в зависимости от доходов семьи под 10% годовых. Именно такая стратегия была апробирована, и за четыре года совместной деятельности в программу был вовлечен ряд участников. Это банковские структуры, строительные компании, страховые и проектные организации, органы опеки и попечительства, Омское региональное ФКЦБ России, Центр технической инвентаризации и так далее. Механизм был запущен и полностью отлажен уже к началу 2002 года. Как и во многих других регионах России, добиться этого удалось за счет ассигнований из областного бюджета, которые стали своего рода стартером программы ипотечного кредитования в Омской области.

Можно сказать, что в ходе проделанной за этот период работы удалось построить двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования. На первом уровне эта модель включает в себя кредитные организации, осуществляющие выдачу банковских кредитов на приобретение жилья, а второй уровень представляет региональный ипотечный оператор, функция которого — рефинансирование выданных кредитов. За это время благодаря региональной программе свою жилищную проблему смогли решить более 700 семей, большая часть из них — работники бюджетной сферы. Ипотечных кредитов оформлено почти на 50 млн рублей.

В 2003 году жителям Омска и Омской области было выдано кредитов на приобретение и строительство жилья на сумму 107 млн рублей, за пять месяцев текущего года — на 103 млн рублей. Почти треть этих кредитов выдана под залог приобретаемой недвижимости. Кредиты на строительство жилья выдавали 12 кредитных организаций, из них 7 имеют собственную программу развития ипотечного кредитования либо участвуют в программах областного или федерального уровня.

Помимо программы предоставления государственной поддержки для улучшения жилищных условий жителей Омской области, в которой задействован банк «Сибирское О.В.К.», другие омские банки также начинают предоставлять ипотечные жилищные кредиты.

В 2004 году долгосрочные кредиты предоставлены Омским отделением Сберегательного банка РФ на сумму более 62 млн рублей, ОПТ-Банком — 14 млн рублей, Омским филиалом Внешторгбанка — 10 млн рублей, Омскпромстройбанком — 7,5 млн рублей, Газпромбанком — 3 млн рублей. Ряд филиалов банков, работающих в Омской области, таких как Сбербанк, Газпромбанк, Внешторгбанк, имеет разработанные жилищные программы развития ипотечного кредитования за счет собственных средств.

К сожалению, участие всех остальных мелких и средних банков в долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании незначительно. Думаю, что после окончательного принятия поправок в основные федеральные законопроекты создавшаяся, не до конца продуманная и осмысленная банками ситуация будет устранена.

Надеемся на активное участие в ипотечном кредитовании жителей Омской области таких банков, как Омскпромстройбанк, ИТ-Банк, банк «СИБЭС», банк «Соотечественники», РОСБАНК, Альфа-банк и других.

— Что еще может помочь активизировать строительную отрасль?

— Муниципалитеты должны проявить максимальную заинтересованность в увеличении объемов жилищного строительства. Их задача — облегчить участь заказчиков-застройщиков путем введения принципа «одного окна», поручив муниципальному органу архитектуры и землеустройства сбор необходимых согласований и технических условий, предоставление земельного участка для строительства. Разработанная, согласованная и утвержденная градостроительная документация, проекты планировки и застройки позволяют значительно упростить согласование объектов государственными надзорными органами.

А предоставление земельных участков в собственность или аренду на конкурсной основе должно выглядеть как покупка градостроительного паспорта земельного участка с готовыми техническими условиями подключения к инженерным коммуникациям, с градостроительными регламентами (условиями) использования предоставляемых земельных участков. После приобретения прав на земельный участок компании остается лишь выполнить проект и осуществить строительство объекта.

Владимир АПРЕЛЬ


Comments are closed.

Так же в номере