Главная » Спецвыпуск » Раскрыть карты заставит строителей новый закон

Раскрыть карты заставит строителей новый закон

Строительный комплекс России находится в преддверии больших перемен, которые вызваны вступлением в силу ряда законов, принятых Госдумой 30 декабря 2004 года. Строители считают, что установленные нормы играют на руку крупным компаниям и приведут к росту цен на квартиры в новостройках. С другой стороны, новые законы повысят прозрачность отрасли и сделают ее более привлекательной для крупных инвесторов.

Нынешней весной интерес частных инвесторов к рынку новостроек может резко снизиться. Фото Михаила ПЕРИКОВА

Вернувшись к работе после новогодних праздников, руководители строительных компаний Сибири пережили настоящий шок. Ознакомившись с принятыми Госдумой законами, строители пришли к мнению, что рынок ожидает стагнация. Основная задача вышедшего 30 декабря 2004 года Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — защитить права инвестора. Вместе с тем он делает невозможным привлечение средств от населения до получения всех необходимых разрешений на строительство, а также регистрации прав собственности или аренды на земельные участки. Это «подкашивает» систему современного строительства, в которой средства инвесторов начинали привлекаться еще на этапе создания обнесенной забором площадки. Тем самым строители лишаются одного из основных источников финансирования.

По мнению гендиректора компании «Сибирское правовое агентство» (Новосибирск) Святослава Мороза, новые механизмы защиты инвестора очень сильно напоминают закон по защите прав потребителей, однако являются гораздо более жесткими. Принятый закон, как считает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков, безусловно, вызовет отток инвесторов. Снижение темпов строительства местных застройщиков на первых порах исполнения закона предполагает и главный инженер компании «Мостовик» (Омск), депутат Омского горсовета Вячеслав Двораковский. По словам гендиректора «Томской домостроительной компании» Александра Шпетера, изначальную задачу — защитить инвестора — закон не решает, но, вероятно, приведет к значительному уменьшению роли частных инвесторов в строительстве.

Негативное отношение руководителей строительных компаний Сибири вызвало множество пунктов закона. По мнению экспертов, закон осложняет работу компании на рынке и противоречит принципу соблюдения коммерческой тайны. В частности, с момента вступления закона в силу — то есть с 31 марта 2005 года — застройщики обязаны будут в течение 14 дней с момента заключения договора с первым участником долевого строительства предоставить так называемую «проектную декларацию».

Выдержки из закона: «Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок…»

Декларация должна содержать информацию об учредителях застройщика, о величине собственных денежных средств компании, финансовом результате текущего года, а также размере кредиторской задолженности. Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан предоставить утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за три года и другие документы.

Согласно новому закону, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Кроме этого, застройщику не разрешено рекламировать многоквартирный дом до выдачи разрешения на строительство и размещения проектной декларации.

Строители не согласны мириться с положениями нового закона. Так, по словам руководителя одной крупной строительной компании, «комплексу необходимо срочно разработать систему мер, призванных обойти данный закон. Например, строители могут начать действовать по системе гражданских займов, не упомянутых в законе». Юристы, ознакомившиеся с законом, уверены, что у строителей есть возможности для сохранения частных инвестиций. Для этого можно создавать командитные товарищества, кооперативы, паевые фонды недвижимости и так далее.

По словам гендиректора строительной компании «Атон» (Новосибирск) Александра Крымко, формально закон защищает интересы дольщика, но может делать это в ущерб остальным инвесторам. «Например, — говорит господин Крымко, — появляется «ушлый» дольщик, который обнаруживает дефект в новостройке, привлекает юристов, после чего заваливает застройщика штрафами и банкротит строительную компанию. Что в такой ситуации делать остальным дольщикам?»

Однако ряд специалистов видят в новом законе механизмы, способные положительно повлиять на строительный рынок. Так, по словам господина Мороза, привлекать банковские кредиты на любой объект недвижимости теоретически станет проще. Трудно переоценить положительное значение этого закона и по мнению председателя совета директоров Сибакадембанка Игоря Кима. Теперь, по словам Кима, «работа по ипотеке существенно упростится. Уже в текущем году банк запустит свою ипотечную программу и направит в нее значительные ресурсы». Эту точку зрения разделяет управляющий новосибирским филиалом банка «Сибконтакт» Александр Лубенец (принимал участие в разработке закона «О долевом участии…»), который считает, что теперь строителям станет легче привлекать банковские кредиты — если раньше первичная недвижимость не могла рассматриваться в качестве залога перед банком, то теперь это станет возможно, что позволит банкам с меньшим риском и в больших объемах кредитовать отрасль. А по мнению Константина Бокова, новые жесткие нормы потеснят с рынка спекулянтов земельными участками. «Придерживать землю «на будущее» станет чревато штрафными санкциями, — говорит Боков, — так что перекупщики постараются побыстрее избавиться от участков, возможно, весьма значительно снизив цену».

Исполнительный директор агентства недвижимости «Жилфонд» (Новосибирск) Александр Чемеркин считает, что новый закон действительно защищает инвестора, делая отрасль по-настоящему прозрачной и вытесняя с нее недобросовестные компании. По мнению президента производственно-коммерческой фирмы «Престиж» (Омск) Юрия Глебова, в законе отражены и защищены интересы рядовых дольщиков. «Я предполагаю некоторое повышение цен на жилье, — говорит Глебов, — впрочем, за стабильность и уверенность в том, что тебя не обманут, нужно платить». Аналогичное мнение высказал гендиректор компании «Алтайстройинвест» (Барнаул) Сергей Соколов: «Ужесточение требований к срокам строительства объекта может спровоцировать увеличение цен. Однако рост будет соответствовать прошлогодней тенденции строительного рынка, когда цены на первичном рынке повысились на 30%. При этом не следует ожидать скачка спроса на долевое жилье, поскольку новые законы этому не способствуют. Приток клиентов пока ограничивается платежеспособным спросом, повлиять на который могут только снижение ставки рефинансирования и ставки ипотечного кредитования».

Многие сибирские строители видят за принятым законом «московский интерес». По словам Вячеслава Двораковского, «в законе чувствуется рука столичных строительных корпораций, которые, имея огромные финансовые ресурсы, рвутся заполучить основные региональные строительные объемы. Если застройщик лишается возможности получить часть средств на момент начала и нулевого цикла строительства (самые емкие в плане финансов этапы), то на этих условиях выдержать возможную конкуренцию с инвесторами, имеющими большие деньги, просто нереально. Многим придется покинуть этот рынок».

«Вместо того чтобы защитить инвестора созданием экономического поля для действия страховых компаний, — комментирует Александр Крымко, — государство волевым решением приняло закон, расчистив путь для крупных компаний, способных за счет собственных ресурсов или «дешевых» займов строить дома полностью и только после этого продавать их. Ни о каком удешевлении жилья теперь не может быть и речи. А региональные компании, не имеющие собственных оборотных средств в размере 150-200 млн рублей, и вовсе будут вынуждены оставить рынок».

Андрей ФРОЛОВ


Comments are closed.

Так же в номере